2020河南郑州国际汽车产业园项目预可研汇报pdf
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2021-09-18发布于陕西
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河南郑州国际汽车产业园项 目 (预可研汇报) 产业地产事业部&中南区域 2020年0 1月 10 日 1 Part 1 项 目开发背景 Part 2 项 目基本情况 目 Part 3 项 目开发 目标及定位 录 Part 4 项 目设计方案 Part 5 项 目开发计划 Contents Part 6 项 目投资计划 Part 7 项 目预可研建议 2 Part 1 项 目开发背景 1. 开发背景及意义 2. 项 目目前进展 3. 合作主体介绍 4. 产业现状及趋势 5. 相关案例借鉴 2021-9-14 5 一、项 目开发背景 ｜开发背景及意义 把握机遇 产业突破 助推公司转型 调控已成为房地产市场的主基调 ，产业地产成为房地产发展的又一增长极 。20 18年是 电建地产的 “产业化转型年”，20 19年是 “产业化推进年”，产业地产事业部和中南区域以此为契机 ，因势而为 ， 整合各方资源 ，积极推动产业项 目的突破 ，助力推动公司产业化转型。 电建地产与北京奥吉通投资 （集团）有限公司拟共同打造 “河南郑州国际汽车园”，该项 目是河南 省政府20 19年重点建设项 目，是 电建地产首个落地的产业项 目。本项 目是集汽车、时尚、休闲、娱乐、 体验、商务、创客、旅游、居住为一体的多元化的前沿、环保型国际汽车园。突破传统业态的汽车销售服 务模式，以更时尚、更多元化的未来需求，让客户体验丰富多彩的生活，充分享受生活乐趣 ，以进 口高端 汽车中下游产业链为产业导入，集住宅、公寓、酒店、商业等多种业态 ，探索新的发展模式。 该项 目落地后，其产业资源和商业模式、运营模式可在全国范围进行复制 ，对 电建地产产业发展具有 重要意义 。 6 一、项 目开发背景 ｜项 目目前进展 奥吉通集团已与二七区政府签订合作协议 ，缴纳保证金 1亿元 ；目前本项 目已被纳入河南省重点项 目 2019.03 2019.01 2018.12 区委区政府召开项 目专 预计2019年一季 度土地入市交易 与奥吉通签订 题推进会 2018.11 框架合作协议 总部联合中南区 域完成项 目立项 2018.10 与奥吉通签订 《郑州国际 汽车产业园保密协议》 7 一、项 目开发背景 ｜项 目目前进展 目前奥迪 已授权入驻本项 目园区，宝马、奔驰、捷豹、 林肯等正在办理授权 ，预计土 地取得半年后完成授权 。 2021-9-14 8 一、项 目开发背景 ｜合作主体介绍 北京奥吉通成立于 1993年 ，现超过5000名员工 ，是以汽车产业为龙头的多元化企业 ，主要投 资于汽车、泵业制造等。 汽车板块奥吉通集团重点发展的业务 ，进入汽车行业二十多年来 ，在全国拥有20家4S店，形 成了以京津冀、长三角和中西部地区为核心，辐射全国的市场新格局，年销售收入近80亿元。 同时在 品牌策略上以经营豪华品牌为主 ，辅以中高端品牌，品牌包括奥迪、林肯、捷豹、路虎、 一汽大众、广汽丰田、红旗、宝马等品牌4S店。奥吉通集团是奥迪 品牌全国20家战略经销商集团 之一 ，是林肯在华蕞大的经销商集团，占市场份额 15%。已连续 15年成为中央直属机关单位和中 央国家管理机关定点维修及采购单位 ，现林肯品牌已是河南省、云南省、吉林省等多地独家总经销 代理商。 9 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 中国汽车市场 【中国汽车市场 】中国自2009年起成为全球蕞大的汽车销售市场 ，但人均汽车保有量偏低 ，汽车增长是未 来的刚性需求 ；其中豪华车年销量随着中国消费升级趋势而快速增长 ，成为中国车市新增长点 n 中国汽车销量连续九年全球头部,占比达31% n 豪华车在华年销量快速增长 2017年中国成为全球首个年销量突破2,800万辆的汽车市场, 达到 Ø 2018年上半年豪华车在华销量占比达到12% ，全年有望突破300万辆 2888万 ，连续九年位居全球销量头部。 2007-2020豪华车在华销量与占比 （万辆 ） 600 20.00% 500 18.00% n 中国人均汽车保有量相比发达国家偏低 500 16.00% 14.00% 400 350 330 12.00% 中国 1:0.6 300 300 258 10.00% 220 190 8.00% 欧洲 1:2 200 140 168 6.00% 120 90 4.00% 100 60 美国 1:1.9 22 29 36 2.00% 0 0.00% 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 E E E E 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 8 9 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 0 2 2 2 2 人均汽车保有量 年销量 （万辆 ） 豪华车销量 占比 10 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 郑州汽车市场 【郑州汽车市场 】郑州乘用车销量历年来保持平稳较快的增长态势 ，20 17年高居全国第四；其中豪华车销 量逾2.6万辆 ，同比增长高达23% ；豪华车上牌量4.4万，占全省60% ，市场前景 良好 n 郑州乘用车销量高居全国第四 n 郑州豪华车市场前景良好 2017年全国城市乘用车销量排行Top15 100 90 Ø 2017年郑州市 上牌量占全省 80 豪华车上牌量 4.4万 70 60% 60 50 40 30 20 10 Ø 2017年郑州市 销量增速 0 豪华车销量逾 2.6万 年销量 （万辆 ）北京 上海 成都 郑州 重庆 广州 苏州 杭州 武汉 东莞 天津 西安 深圳 长沙 昆明 23% 90 87 62 52 52 51 45 43 41 41 40 39 38 34 30 11 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 郑州汽车格局 【郑州汽车消费格局】目前郑州主要汽车消费集群多以中低档 品牌4s店及汽配为主 ，混合少量高端品牌4s 店，尚未出现高端汽车消费集群 ；同时二七区由于区域发展较晚，仅有一家豪华4S店分布 ，市场机会巨大 n 河南省汽车贸易中心 Ø 业态 ：汽修汽配、4S店、二手车交易 n 西环汽车公园 Ø 主要品牌 ：斯巴鲁、林肯、东风本田、江淮、 Ø 业态 ：汽修汽配、4S店 丰田、五菱、北汽、现代、斯柯达等 北龙湖 Ø 主要品牌 ：宾利、宝马、北汽、斯柯达、奇 高新区 瑞、东风、比亚迪、上汽大众等 n 中牟汽车产业聚集区 ： 常西湖新区 Ø 业态 ：汽车整车及零部件生产 Ø 主要品牌 ：郑州 日产、海马汽车、红宇 n 大中原国际汽车城 ： n 莆田组团 ： 专汽、青山变速器等 Ø 业态 ：4S店、二手车交易 Ø 业态 ：4S店、二手车 Ø 主要品牌 ：奔驰、雪佛兰、雷诺、金 二七运河新区 Ø 主要品牌 ：奔驰、宝马、东南、 杯、三菱、广汽、丰田等 江铃、福特、雪铁龙等 项 目本体 12 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 汽车后市场 【汽车后市场界定】以用品和服务为核心，关联聚集汽车文化、汽车运动、汽车商务培训等，进而带动体验 和消费等现代服务产业发展 汽车后市场界定 辅助产业 关联产业 消费 体验 汽车文化 重点产业 汽车主题驾驶及模拟体验 汽车品牌文化 核心产业 汽车俱乐 品牌汽车生产线工业旅游 部 汽车服务 汽车衍生品 （周边产品、 汽车会 汽车主题商业 零配件与维修保养 汽车金融 二手车 汽车影视 ） 展 （如主题型购物中心、酒店等） 汽车租赁 汽车电商 亲子型品牌商主题休闲乐园 汽车运动 （如卡丁车乐园等） 汽车技术 汽车测评 其他体育运动俱乐部 汽车赛 摩托车赛事 （如高尔夫、马术俱乐部） 事 等 汽车商务培训 主题型活动 （主题音乐会等） 13 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 汽车后市场规模 【汽车后市场规模 】随着中国汽车保有量的持续增长 ，中国汽车后市场也正处在逐渐成熟阶段 ，预计至 2022年中国汽车后市场规模将迈入两万亿时代 n 汽车后市产行业发展态势良好 Ø 每1元购车消费将带动0.65元的汽车后市场服务 ， 2017年汽车后 市场产值规模达到11167亿元 ，同比增长15% ，预计2022年将达到2万亿 —— 《中国汽车后市场蓝皮书》 2011-2017 中国汽车销量及汽车后市场规模 后市场规模 （亿 ） 25000 3500 20000 3000 20000 2500 Ø 郑州汽车后市场价值 910亿 ，其中豪 15000 2000 11167 华车约455亿 ， 占比约50% 9711 1500 10000 8300 7000 5800 1000 5000 3850 4000 500 0 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2022 14 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 汽车后市场趋势 【汽车后市场趋势】其中汽车休闲文化及汽车商务培训是我国汽车后市场中的新兴关联产业，可结合本项 目汽车产业资源提早布局，抢 占先机 汽车文化尚处于萌芽阶段 汽车文化尚处于萌芽阶段 ，而民众对汽车的了解和参与仍处于较低的水平。 汽车文化 汽车文化是汽车市场发展到一定阶段的必然产物 ，它是以汽车行为文化和观念文化为主的汽车产业链 的延伸。汽车文化的融入不仅可以帮助汽车品牌有效提升价值 ，同时还会推进社会的进步。 汽车衍生品 （周边产品、汽车影视 ） 汽车俱乐部 汽车品牌文化 汽车会展… 汽车商务培训市场需求旺盛 汽车商务 培训 随着中国汽车市场的蓬勃发展 ，行业从业人员不断增多 ，各厂家相关培训需求如汽车金融、汽车销售、 汽车技术、管理等专业人才的集中式培训需求不断增长 15 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 消费趋势 【汽车消费趋势 - 多元跨界 】目前市场汽车休闲文化相关体验模式不断拓宽，驾驶体验、科技展示、品牌 周边体验、主题社交体验等层出不穷，汽车消费与生活场景的结合成为热点 n BMW —— n 广汽新能源 —— 粉丝据点与城市文化空间 25hs- 消费者的社交中心 Ø 2.4万平米驾驶体验 Ø 各品牌全天候充电 Ø 精致的生活方式体验 Ø 生活美学空间 Ø 丰富的公共文化活动 Ø 社交沙龙畅玩手游 n 零跑汽车—— n 奔驰—— 小而美的生活体验空间 城市体验中心 Ø 店面约150-400平 Ø 全 日制中、西餐厅 Ø 大量精致的生活衍 Ø 新车发布、试乘试驾 生产品 Ø 咖啡酒吧社交空间 16 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 消费趋势 【汽车消费趋势 – 互联 网经济】目前共享出行成为汽车消费热点趋势 ，但无法取代汽车购买服务 ；同时新 零售与线下实体售车结合具备巨大潜力 ，互联 网经济将与高端品牌实体店共存 ，形成共赢互利的商业模式 n 共享出行为出行提供灵活选择 ，但无法取代购车需求 n 互联网经济将与高端品牌实体店共赢互利 汽车高端品牌消费作为体验式消费 ，互联网经济仅能与其共赢共存 根据每个家庭出行场景与使用途径的不同 ，对于汽车的需求可为 的 ，形成新的商业模式 。 1.X 或 2.X 辆 n 阿里巴巴 —— Ø 1 / 2 ：直接购买 ，满足大概率使用场景的用车需求 无人售车新模式 Ø X ：以租赁汽车服务或共享出行服务代替 2018年3月26日 ，天 猫汽车无人贩卖机大楼 人们可以根据出行时间、场景等需求灵活选择 ，在进行汽车大 在广州正式落地 件消费时 ，也能少一些刚性 ，多一些弹性。 17 一、项 目开发背景 ｜产业现状及趋势- 总结 中国及郑州市场 Ø 大环境下豪华车销量快速增长 ，郑州市场前景良好 Ø 郑州尚无高端汽车消费集群 ，同时二七区豪华4S店匮乏 ，市场机遇巨大 Ø 中国汽车产业结构逐渐向欧美成熟汽车市场形态发展 ，后市场发展势态良好 汽车后市场 Ø 本项 目可提早布局其中汽车休闲文化及商务培训产业 Ø 多元跨界 —— 传统汽车消费与生活体验、社交文化、粉丝宣传结合 ，同 汽车消费趋势 时驾驶体验、科技展示、品牌周边体验、主题社交体验等层出不穷 Ø 互联网经济 —— 共享出行与新零售都无法取代实体购车 ，互联网经济将 与高端汽车实体店共赢互利 ，组成新的商业模式 18 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴 【案例借鉴】通过汽车产业趋势及本项 目属性界定，选区了国际及国内4个相似案例 ，通过分析其核心驱动 及汽车产业带动作用，将其归纳为两类模式 ： 汽车培训带动 汽车休闲带动 Ø 北京奥迪世界园区 Ø 大众汽车主题公园 Autostadt Ø 成都新元素 “奥迪天地”园区 Ø 丰田汽车中心 Mega Web 19 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车培训带动 02 北京奥迪世界园区 —— 汽车培训带动 案例借鉴 20 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车培训带动 【汽车培训带动- 北京奥迪世界园区】位于北五环，是集展示销售、汽车培训、餐饮住宿功能于一体的综合 性汽车园区 n 基础信息 4S店两家 项目区位 北五环来广营 购物广场 居住区 总投资 逾 10 亿元人民币 沿街商铺 奥迪世界园区 占地面积 4.85 万平方米 万世名流酒 写 奥 字 北五 店 （五星级 ） 楼 总建筑面积 10.08 万平方米 迪 环汽 加 矿业公司 居住区 配商 北 油 城 京 一 华阳奥通 全球蕞大奥迪4S店 汽 培 华阳奥 大 众 通 训 负责全国奥迪培训 ， 中 高尔夫 设施构成 奥迪北京培训中心 写 格林豪泰 心 提供餐饮住宿 居住区 字 写字楼 楼 锦江之星 红星美凯龙 万世名流大酒店 五星酒店 建材广场 21 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车培训带动 【汽车培训带动- 北京奥迪世界园区】园区内培训中心为全国奥迪员工进行培训并提供餐饮住宿服务 ，每年 带动大量消费 n 奥迪北京培训中心 功能 汽车培训、餐饮、住宿 Ø 培训中心可容纳280位员工培训 ，工作日接待接近饱和 建筑面积 约 2.5万平 培训对象 全国奥迪4S店技术人员、营销人员、管理人员 日接待容量 280人 运营情况 工作 日接待饱和 接待大堂 技术培训室 学院宿舍 （140间 ） 技术培训教学室 （300平*10间 ） 内部设施 管理培训教学室 （6间 ） 学员工休息区 管理培训教室 会议空间 22 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车培训带动 【汽车培训带动- 北京奥迪世界园区】同时园区内五星级酒店可为参加培训的管理人员提供品质型住宿 ，培 训相关人员每年可为酒店带来近千万营业额 n 万世名流酒店 级别 五星级 房间数 286 Ø 约20%的入住客户为来自培训中心的奥迪管理人员 运营方 德国施泰根博阁酒店集团 客户 周边商务客群(80%) 汽车培训高管人员(20%) 酒店外观 豪华套房 价格 520-1200元/间 入住率 70% 会议室 60平*4间 240平*1间 内部设施 餐饮 *********中餐厅 德国普拉纳啤酒坊 休闲娱乐 健身房 SPA 健身房 啤酒坊 23 02 成都新元素 “奥迪天地”园区 —— 汽车培训带动 案例借鉴 24 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车培训带动 【汽车培训带动- 成都新元素 “奥迪天地”园区】位于天府新区麓山大道 ，是西南头部家集展示销售、汽车 培训、餐饮住宿功能于一体的综合性汽车产业园 项目区位 成都市天府新区 总投资 4 亿元人民币 名称 建筑面积 内部设施 销售中心 销售中心 2.3万平 科技展厅、二手车展厅及客户休息区等 三大 大量精品及配件展示区以及 功能板块 服务中心 2.85万平 奥迪标准化钣喷中心、维修车间 奥迪培训中 1.5万平 培训教室、新元素四星商务酒店等 服务中心 心 25 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车培训带动 【汽车培训带动- 成都新元素 “奥迪天地”园区】园区内培训中心为西南地区奥迪员工提供培训住宿服务 ， 配建有五星标准酒店仅供 内部使用，带动大量商务消费 n 培训中心 功能 会议培训、餐饮住宿 建筑面积 约15000平 1-2F 建筑面积 约7500平 培训 内部设施 培训教室等 公共区域 餐厅 酒店级别 三星 ，五星标准配建 内部设施 3-4F 房间数 129 新元素尚 餐厅 （包含大厅及与包间 ） 品酒店 内部 会议室 设施 休息空间 （******室等 ） 健身房 会议空间 健身房间 26 02 丰田汽车中心Megaweb —— 汽车休闲带动 案例借鉴 27 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 丰田汽车中心Mega Web 】丰田汽车中心位于东京台场 ，集展览销售、汽车体验及休闲 娱乐等功能于一体 n 建筑面积 ： 2.4万平方米 n 主要功能 ： Ø 汽车展览销售、车型展示、会议、休 场 场 车 车 停 停 闲娱乐等 Mega 演 Web 出 Ø 每 日活动体验 ：剧院放映、安全模拟、 B 心 VR体验等 中 物 购 斯 莱 特 奥 站 车 场 车 停 台场 ，东京 Tokyo, Japan 28 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 丰田汽车中心Mega Web 】丰田汽车中心紧邻维纳斯奥特莱斯 ，内部设有汽车历史展示、 城市展厅及驾驶体验三大功能片区 楼栋 功能 面积 （㎡） A 历史展示 C 驾驶体验 B 城市展厅 C 室外跑道/卡丁车 2500 驾驶 体验 学前跑道 500 Venus 奥特莱斯 楼栋 功能 面积 （㎡） 楼栋 功能 面积 （㎡） 修车工房 （名车修复 ） 300 销售展示区 5000 A 赛车/怀旧车型展示 900 B 参赛车型展示及驾驶模拟 700 汽车历 收藏品展示 100 城市 未来科技/活动展示 2000 史展示 60s东京街景展示名车 800 展厅 运动区 1000 咖啡餐饮 500 咖啡餐饮 200 29 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 丰田汽车中心Mega Web 】汽车中心内部打造了大量汽车文化展示及主题体验业态 ，如 名车藏品展示、科技体验、驾驶体验等，为游客及购车人群提供了休闲娱乐的空间 n 其中丰田汽车中心 汽车文化展示相关业态主要集中 业态汇总 面积 占比 于 A栋 ，而汽车主题体验业态则主要集中于 B、C栋 汽车文化展示/部分主题体验 （名 4700㎡ 32.64% 车展示、驾驶模拟等 ） 餐饮 700㎡ 4.86% 驾驶体验 （卡丁车200m+室内跑 2500㎡ 17.36% 运动体验区 1960s 名车展示 道230m ） 展览销售 5000㎡ 34.72% 运动休闲 1000㎡ 6.94% 儿童休闲 （学前跑道 ） 500㎡ 3.47% 室内赛道 驾驶模拟 30 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 丰田汽车中心Mega Web 】同时奥特莱斯作为连接历史展示区及城市展厅的通道 ，与汽 车中心实现了业态互补 ，加速了区域人流的闭环流通 ，共同形成了业态复合的消费集群 n 维纳斯 奥特莱斯 功能 ***性主题购物中心 A 历史展示 C 驾驶体验 占地面积 4.4万平 B 城市展厅 建筑面积 12.5万平 Venus 奥特莱斯 建筑风格 17世纪欧洲街道 商店数量 170 汽车主题休闲业态补充 1F ：儿童、宠物、运动、餐饮等 丰田汽车 奥特莱斯 人流互导 业态 2F ：服装、化妆、珠宝首饰 中心 餐饮零售业态补充 3F ：服饰、家居用品、餐饮等 31 02 大众汽车主题公园 Autostadt —— 汽车休闲带动 案例借鉴 32 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 汽车主题公园 Autostadt 】大众汽车城位于德 国沃尔夫斯堡市，占地7平方公里 ，是集生 产销售、休闲娱乐、展示体验功能于一体的汽车产业园区 汽车生产总厂 大众汽车城 大众汽车主题公园 火车站 汽车主题公园 市中心 Ø 规模 ： 规划 占地面积7平方公里 Ø 区位 ：位于德国沃尔夫斯堡市中心运河延岸 ，紧邻大众汽车沃尔夫斯堡市总厂 沃尔夫斯堡 火车站 - 市中心 Ø 影响 ：大众总厂和汽车主题公园已经构成一个集中的大众产业 Wolfsburg, Germany 基地 ， 对促进沃尔夫斯堡市综合经济的发展起着主导作用 33 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 汽车主题公园 Autostadt 】其中汽车主题公园 Autostadt 占地25万 ㎡，以汽车商贸与休 闲娱乐为主要功能 ，打造了展览区、休闲娱乐区、体验区以及销售区四大汽车消费功能区 Ø 大众汽车总厂紧邻Autostadt ，可为游客提供工 区 验 片 体 造 区 业游项目 ，了解汽车生产过程 制 片 产 生 区 片 售 区 销 片 示 展 区 片 乐 娱 闲 休 Ø 大众汽车城主题公园 Autostadt 作为汽车城入口 连接 区域 ，由天桥连接市中心 沃尔夫斯堡火车站及市中心 34 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 汽车主题公园 Autostadt 】主题公园中建设了大量休闲设施以服务购车人群及游客 ，包 括汽车博物馆、品牌文化馆、酒店以及众多家庭游乐设施等，形成本项 目核心吸引 展览区 驾驶体验区 n 汽车博物馆 n 驾车体验区 Ø 古董 / 名贵车及部件展览 Ø 难度轨迹驾驶体验 Ø 汽车科教展示 / 汽车制作流程展示 ； Ø 安全驾驶训练 n 汽车品牌文化馆 Ø 节能驾驶训练 Ø 8大不同汽车品牌概念 ，模型参观 ； … Ø 其中大众品牌馆360度环绕影院 销售区 休闲娱乐区 n 汽车学习主题公园 n 取车塔楼 n 康采恩娱乐广场 Ø 每幢塔楼可存放400辆新车 ，具备 Ø 汽车科教娱乐设施 ； 自动升降装置 Ø 儿童多功能活动空间 ：水上帆船等 ； n 顾客提车中心 n 丽兹卡尔顿酒店 Ø 顾客交付购买费用和领取新车 Ø 5星级豪华连锁旅馆 35 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 汽车主题公园 Autostadt 】大众通过在传统的汽车商贸服务外提供大量基础商业及汽车 体验展示服务 ，以多元化的业态构建了目的地型的汽车消费聚集区 n 汽车商贸服务 n 基础商业服务 为客户提供专业经销、 集餐饮住宿、休闲娱 安全教育、汽车金融 乐等功能为一体 及售后保障服务 n 汽车文化展示 n 汽车互动体验 各类名车、古董车展 包括实车驾驶体验、 示 ，汽车文化及宣传 模拟驾驶以及儿童驾 等 驶等 36 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 汽车休闲带动 【汽车休闲带动- 汽车主题公园 Autostadt 】自2000年开幕以来 ，汽车主题公园 Autostadt 已接待超过 三千五百万名游客 ，被德 国国家旅游局评为德 国十大旅游 目的地之一 1 2 3 年客流量超过220万 稳固的本地客群来源 强大的市场渗透力 2017年到访客流量逾220万 ，其中12月 在当地有7.5万人 购买了年票(总人口 超过一半的游客来 自其它行政大区 到访量超过40万 13万) ，并且每年都会多次重游公园 37 一、项 目开发背景 ｜相关案例借鉴- 总结 【案例启示 】以上案例对于本项 目启示 ，可总结为以下三点 聚集 目标客群 塑造核心吸引 构建消费生态圈 Ø 商务客群导入 ：打造 Ø 通过打造汽车文化展示 打造主题体验、餐饮零售 商务培训功能 以及主题体验等业态 ， 等业态 ，为购车及旅游客 形成项 目核心吸引 ，打 群提供服务 Ø 购车/旅游客群导入 ：通 造目的地型商业 Ø 对单一的汽车销售业态 过餐饮零售、汽车休闲 形成补充 等业态吸引 Ø 创造人群的消费需求 38 Part 2 项 目基本情况 1、宗地位置、四至及周边 2、地上物现状及市政条件 3、用地规划 4、片区控规 5、交通条件 6、区域配套 7、不利因素 2021-9-14 39 二、项 目基本情况 ｜宗地位置 项 目位于郑州市二七新区，属郑州西南板块的门户之地 ，可与中心城区实现无缝衔接 ； ｜项 目初判 项 目距郑州东站直线分钟车程），距郑州东站直线分种车程），距新 郑国际机场直线分钟车程） 四环线 郑州东站 郑州站 北龙湖 M M K K 0 高新区 三环线 郑州东站 中心城区 本项目 常西湖 郑州站 新区 2 8 K 滨河国际 M 绕 二七运河新区 新区 城 高 速 项 目本体 新郑机场 2021-9-14 2021-9-14 40 二、项 目基本情况 ｜四至及周边 项 目西至立秋路 （规划路），东至箕山路 （规划路），南至秋云路 （规划路），北至云霞路 （规划路）；临 近金水河景资源和南四环 项 目西侧 ：规划云霞路 项 目东侧 ：规划张李垌街 项 目西侧 ：规划秋果路 项 目南侧 ：规划浔江西路 2021-9-14 41 二、项 目基本情况 ｜地上物现状及市政条件 地块现状 ：地块内有一所小学、少量地上建筑物未拆迁 ，小学已确定选址迁出 市政条件 ：政府负责土地一级整理 ，预计交付时达到五通一平 对规划和成本的 序号 项 目 项 目周边是否有接口 影响 1 给排水 无 2 道路 无 3 电 原为村集体土地 ，政 无 府负责土地一级整理 ， 4 燃气 交付时预留相应接口 无 5 供热 无 6 通讯 无 7 高压 设计方案 2021-9-14 42 二、项 目基本情况 ｜用地规划指标 项 目总 占地面积272.4亩 ，共计五宗土地 ，计容建筑面积53.5万 ㎡。其中1号地和2号地为住宅用地 ，容积率 为2.5，占地73.53亩 ，计容建筑面积 12.25万 ㎡；3号地为商业兼容商务用地 ，容积率为3.5，占地48.36亩 ， 计容建筑面积 11.28万 ㎡ ；4号地和5号地为物流仓储用地 ① 地块 ② 地块 ③ 地块 ④ 地块 ⑤ 地块 用地编号 16-266- 16-267- 16-268- 16-271- 16-272- K0 1-03 K0 1-03 K0 1-03 K01-01 K01-01 ① ② ③ 二类居住 二类居住 商业用地兼 一类物流仓 一类物流仓 用地性质 用地 用地 容商务用地 储用地 储用地 地块面积 19707 29319 32241 44386 55496 ④ ⑤ （㎡） 容积率 ＜2.5 ＜2.5 ＜3.5 1.6, 3.0 1.6, 3.0 建筑密度 ＜20 ＜20 ＜40 40 40 备注 ： （% ） 1 ：≥0.6车位/户 （套型建筑面积 ≤60㎡的户型 ），≥0.9车位/ 户 （60㎡＜套型建筑面 建筑高度 ＜80 ＜80 ＜100 60 60 积 ≤90㎡的户型 ），≥1.0车位/户 （90㎡＜套型建筑面积 ≤130㎡的户型 ，≥1.2车位/ 户 （米 ） （130㎡＜套型建筑面积 ≤150㎡的户型 ），≥1.5车位/户(150㎡套型建筑面≤180㎡的 户型 ），新建住宅配建机动车停车位应1 0 0 % 建设充电设施或预留建设安装条件 ，其中 ， 绿地率 ＞35 ＞35 ＞25 20 20 不少于 1 0 % 的车位应与住宅项 目同步建成充电设施 ，达到同步使用要求。 （% ） 2 ：规划16-268-K01-03、16-273-K01-01地块为商业用地 ，允许兼容商务用地 ， 兼容商务建筑面积比例应不小于地上总建筑面积的10% ，小于地上总建筑面积的40%。 7 高压 设计方案 2021-9-14 43 二、项 目基本情况 ｜用地规划条件 城市设计 规范要求 具体描述 备注说明 该 日照标准按现行国家标准 《城市居住区规划设计规范》、 《民用建筑设计通则》和 《郑州市城乡规划管理技术 规定 （试行 ）》 日照要求 按规定执行 的有关规定执行 ：住宅建筑 ，大寒 日不小于2小时 ；幼儿园建筑 ，冬至 日不小于3小时 商品住宅 （90㎡＜套内面积 ≤130㎡） 停车配建大于等于1.0个地下车位/户 ； 商品住宅 （130㎡＜ 停车位配比及 其他 套内面积 ≤150㎡） 停车配建大于等于1.2个地下车位/户 ； 商业 ：≥1.0车位/百平米建筑面积 ；商 按规定执行 务 ：≥2.0/百平米建筑面积 ； 《郑州市城市规划管理技术规定》 居住用地项 目、公共管理与公共服务设施用地项 目、商业服务业设施用地项 目 ，按地上总建筑 人防面积规定 按规定执行 的8%配建6级以 上 （含 ）防空地下室 配套公建规定 《郑州市城市规划管理技术规定》 按规定执行 面积计算规定 现行国家标准 《建筑工程建筑面积计算规范》 按规定执行 道路宽度L （m ） L ＞35 35≥L ＞25 25≥L≥10 H≤24 15 10 10 退线规定 建筑高度 按规定执行 24 ＜H≤60 20 15 15 （m ） 60 ＜H≤100 25 20 15 同一项 目同一街坊内 ，紧临城市快速路、主干道、主要河湖水系及城市公园广场的新建住宅建筑 ，出现5栋以上 高度相同或近似 ， 天际线要求 按规定执行 其中应至少有2栋建筑满足高层建筑高差比不低于20% 居住、办公、商业建筑高度不超过 27 m 的 ，长度不应大于 80m ；不超过 60 m 的 ，长度不应大于 70m ；高 度 60 m 以上的 ， 建筑体量 按规定执行 长度不宜大于 65m。不同建筑高度组成的连续建筑按较高建筑执行长度控制。 西侧居住地块中有 15 米市政规划道穿过 ； 其他要求 海绵城市 ：构建低影响开发雨水系统 ，规划控制 目标包括径流总量控制、径流峰值控制、径流污染控制、雨水资源化利用等 郑州 按规定执行 ； 市选择径流总量控制作为首要的规划控制 目标 ，郑州市年径流总量控制率总体指标为75%。 44 二、项 目基本情况 ｜片区控规 该区域定位 “滨水生态居住区，现代服务业与商贸业为核心的综合新区”，片区水资源丰富，西接小鲁河 ， 东接金水河湿地公园，南临规划体育主题公园，北靠南水北调总干渠。周边未来规划二七国际学校、万科高端 医疗机构、华侨城文旅项 目、绿地双子塔等。是郑州距离市中心蕞近的新区。现阶段属价值洼地 ，升值潜力较 好 2021-9-14 2021-9-14 45 二、项 目基本情况 ｜交通条件 城市干道 ：项 目距郑州绕城高速侯寨站、郑尧高速樱桃沟站出入 口10分钟车程。 S316、S88省道穿乡而过 ， 邻近主干道南四环环线、嵩山南路 ； 轨道交通 ：规划中的地铁7号线月开通），位于项 目东 侧2公里内，设有2个站点 ； 公共交通 ： 268路公交线路经过项 目所在区域，一公里范围内设有公交站点2个 南四环 嵩山南路 7号线 项 目本体 樱桃沟收费站 9号线 侯寨收费站 收费站 公交站 2021-9-14 46 二、项 目基本情况 ｜区域配套 东侧为金水河湿地公园 （规划中），南临体育主题公园 （规划中）。项 目周边未来规划有二七国际高中、 万科健康医疗养生小镇、华侨城、绿地双子塔等 现有项 目 分类 资源介绍 四 现有项 目 环 郑州五十三中 普通公立 线 规划本体 教育 侯寨一中 普通公立 零售 超市4家 （家联华、家和、龙腾、满意100超市 ） 社区商业 中德国际高端医疗健康产业集群 第二人民医院南区医院 二级甲等医院 医疗 侯寨社区卫生所 社区级医院 华侨城 二七绿地中心 三十五中 侯寨一中 规划项 目 分类 项 目本体 教育 二七国际高中 M 二院 K 万科健康医养小镇 （规划 ） 2 万科健康医疗养生小镇 M 体育主题公园 综合性 绿地二七中心 （建设中 ） K 5 项 目 中德国际高端医疗健康产业集群 （规划 ） 华侨城 （规划 ） 医疗 体育主题公园 （规划 ） 2021-9-14 47 二、项 目基本情况 ｜不利因素 对方案成本的 对客户的 不利因素 有画勾 不利因素描述 影响 影响 噪音、污染、恶臭 （机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、 车站、货场、造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的 地块南侧800米有一处 无 客户可能会 场所、垃圾场、污水河/塘/沟渠等 ） 垃圾填埋点 产生抗性 宗教、禁忌 （庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或 看守所、刑场等 ） 危险物及辐射 （高压电线路、变电站、雨污水泵站、核电站、油气库 站、弹药库、微波通道、无线通讯基站、高铁、辐照中心等 ） 地块内部有线状高压线 ， 无 无 由政府负责入地处理。 环境变迁 （规划中的公路、道路、高架桥、铁路建设 ；绿地、水面、 树林等改变现状 ） 地下状况 （地下管线、电缆、暗渠、水渠、沟壑、池塘、地下有原建 筑物桩基或其他建筑物构筑物 ） 地表状况 （地表有堆土、坑池、地表现状建筑物、保留或拆除物、林 木、青苗、鱼塘等 ，以及是否完成相应补偿 ） 属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海 2021-9-14 48 二、项 目基本情况 ｜不利因素研究及应对- 高压塔线 项 目地块内三条千伏高压线年一季度实施 ，费用将 由政府承担 n 高压塔线 高压线塔 ：位于商业、住宅地块内。 5 4 1 应对措施 ：住宅和商业地块内有三条 千伏高压线穿过 ，经与市供电局沟通 2 3 入地迁移计划正在走会签流程 ，将在 2019年一季度实施 ，费用将由政府 高压走廊宽度 承担。同时政府将在高压线迁移程序 图例 后开始挂牌程序 电压 35KV 220KV 500KV 走廊宽度 12-20m 30-40m 60-75m 2021-9-14 2021-9-14 49 二、项 目基本情况 ｜不利因素研究及应对- 垃圾填埋点 项 目南侧约800米有一处垃圾填埋点，规划为体育公园，经奥吉通与政府初步沟通可作二期住宅开发用地 本案 垃圾填埋点 ：位于园区南侧 800米处。 应对措施 ：垃圾填埋点政府规 划为体育公园，同时奥吉通已 与政府初步沟通，可作为二期 住宅开发用地 （200亩） 2021-9-14 2021-9-14 50 Part 3 项 目开发 目标及定位 1. 项 目开发 目标 2. 投资运营策略 3. 项 目整体定位 4. 产业业态发展策略 5. 商业业态发展策略 6. 居住业态发展策略 2021-9-14 51 三、项 目开发 目标及定位 ｜项 目开发 目标 目标1 ：行业标杆 全国复制 打造汽车产业标杆项目 ，建立一定的影响力并具备可复制力 目标2 ：控制风险 快速回现 在控制风险及合理利润下 ，争取尽快回流现金 通过精准定位及合理的业态配比 ，使持有性物业的经营性收 目标3 ：资产运营 保值增值 益蕞大化 ，实现保值增值 54 三、项 目开发 目标及定位 ｜投资运营策略 本项 目集产业运营、房地产开发、投资管理为一体 。为实现项 目收益蕞大化 ，推盘节奏与开发时序相结合 ， 将项 目分为三个组团滚动开发，加快商品房入市及资金回笼速度 ，利用商品房开发回流的资金投入建设酒店、 酒店式公寓、集中商业等业态 ，维持成本支出与资金回笼的平衡 。另外 ，电建地产联合基金公司入股 ，降低资 产负债率 ，减少 自有资金投入，以实现小股操盘。 前期土地沟通价格 ：住宅用地为680万/亩、商务用地为720万/亩、物流仓储用地为 180万/亩 ，预计将于 20 19年一季度通过公开招拍挂方式出让 。 商业模开发及运营式 ： • 商品住宅、Loft公寓及沿街商铺全部进行销售 ，通过销售实现资金平衡 • 集中商业Mall拟 自持运营二十年 • 酒店式公寓拟 自持运营二十年 • 四星商务酒店拟 自持运营二十年 • 物流仓储用地 由项 目公司按照土地出租方式进行运营租赁。 2021-9-14 55 三、项 目开发 目标及定位 ｜项 目整体定位 本项 目应把握 自身汽车产业优势机遇 ，以汽车主题消费为核心，各地块联动发展 ，占据区域创新者地位 ， 定位国际汽车产业园区，建设中原高端汽车消费聚集地 ，引导汽车文化潮流 国际汽车产业园区 —— 中原高端汽车消费聚集地 •汽车产业引领·创新消费体验·宜居城市样板 56 三、项 目开发 目标及定位 ｜项 目整体定位 通过汽车产业引领、创新消费体验、宜居城市样板三大项 目发展策略，构建汽车消费生态圈，助力项 目成 功 ，实现价值蕞大化 创新消费体验 Ø 商务服务功能 充 汽车文化 +品质 补 态 生活消费中心 Ø 创新消费功能 业 群 客 供 提 Ø 绿色汽车服务产业链 汽车产业引领 充 群 Ø 中原汽车商务培训高地 补 客 汽车文化 +服务 套 供 配 提 Ø 汽车文化展示平台 产业聚集地 环 境 提 升 Ø 环境生态化 价 值 提 升 宜居城市样板 Ø 服务智能化 生态品质 居住典范 Ø 配套共享化 57 三、项 目开发 目标及定位 ｜产业业态发展策略-产业定位 【汽车产业引领 】作为中原地区首个高端汽车4S店集群 ，通过打造三大汽车产业 目标 ，共筑汽车文化+服 务产业聚集地 汽车文化 +服务产业聚集地 汽车经销产业链 汽车商务培训高地 汽车文化展示平台 建设高端品牌汽车4S店、无尘钣喷 项目合作方拟引进奥迪、奔驰、宝 打造集汽车历史展示、未来科技展 中心等设施 ，集汽车销售展示、维 马三大品牌培训中心 ，开展相关品 示、汽车文化交流、古董车博览展 修养护、金融保险等服务环节为一 ******术、营销及管理培训等课程 ， 示等功能于一体的汽车主题公园 体 ，打造环保、科技的汽车服务产 打造中原汽车商务培训聚集区 业链条 58 三、项 目开发 目标及定位 ｜产业业态发展策略-功能业态 汽车产业地块拟建设 10家4S店、1家无尘钣喷中心以及汽车主题公园，打造集汽车展示销售、金融保险、 维修养护、商务培训、文化展示等功能于一体的汽车产业园区 设施 功能概况 拟引进10家 林肯 保时捷 奥迪 宝马 4s店集群 凯迪拉克 雷克萨斯 福特 梅赛德斯 用地性质 土地编号 用地面积 用地面积 计容建筑面积 容积率 大众 新能源汽车 ㎡ ㎡ （ ） （亩 ） （ ） 16-271-K01-01 44386.0 66.6 133158.0 3.0 无尘钣喷中心 维修养护 W1 16-272-K01-01 55496.0 83.2 166488.0 3.0 汽车主题公园 博览展示、文化交流、主题秀场等 59 三、项 目开发 目标及定位 ｜产业业态发展策略-经营模式 目前汽车产业部分可将地块前期基础建设完成后出租 ，无需承建物业 模式 出租模式 租金 （2019 ） 35万元/年*亩 租金增长率 每3年5% 可出租面积 约121亩 前期投入成本 180万/亩 60 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略-商业定位 【创新消费体验 】依托本项 目产业服务及品质生活消费两大功能板块 ，打造核心策略，形成以汽车主题消 费和品质生活消费互动的商业中心 汽车文化 +品质生活消费中心 汽车产业 汽车主题植入 消费客群 创新消费体验 本项目以汽车消费为核心特色 ，将 品质商业 打造主题体验、特色餐饮、零售等 汽车主题融入各物业建设 ，营造区 定位依托 业态 ，形成项目核心吸引 域消费氛围 工作居住 消费人群 61 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略-客户定位 【潜在客群 】主要 由项 目辐射范围内居住人 口、汽车产业相关客群以及旅游客群组成 ，其中汽车产业相关客 群区域年到访量约 110万人次，为本项 目主要客户来源 购车人群 本项目汽车旅游人群 培训相关品牌高管 本项 目汽车产业4S店集群预计每年将 慕名而来的汽车文化爱好者 汽车产业存在培训需求 ，保守预 吸引逾10万人次到访 计培训品牌高管及导师达150人 保养维修人群 汽车产业工作人群 培训相关基层员工 本项 目汽车产业运营成熟后预计每年 项 目汽车产业4S店、钣喷中心等 汽车产业存在培训需求 ，保守 将吸引近100万人次到访 工作人员预计将达2000人 预计培训基层员工将达600人 辐射范围内居住人群 周边项目旅游人群 本项 目及周边5km内常住人口 ，项 目 项 目紧邻华侨城文旅项 目 ，预计本 预计有效商业人口逾8000 项 目每年将吸引分流近7万人次 62 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略-客户定位 【客群总结】项 目潜在客群 中存在大量亲子消费及品质年轻消费客群 ，同时常驻人 口、培训相关、旅游相关 客群等行为特征存在 品质生活消费、住宿体验消费等业态需求 主要客 辐射范围内 汽车产业 保养维修 & 培训相关 培训相关 本项 目汽车旅游人群& 群来源 居住人群 工作人群 购车人群 基层员工 品牌高管 周边项 目旅游人群 个性化、品质化、 寻求场景感、新奇的 消费主张 注重性价比 经济型消费 经济型消费 品质型消费 体验化的消费理念 消费体验 行为特征 日常消费 日常消费 购车保修 商务培训 商务培训 旅游消费 主要来客 个人/亲朋 个人 亲朋/家庭客群 个人 个人 亲朋/家庭客群 构成 /家庭客群 63 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略-客户定位 【典型客群 】根据项 目潜在客群消费需求研判 ，得到本项 目四类典型消费客群 客户类型画像 项目四类客户群体代表在互相交叉的同时 ，共同代表了本项目主要客群的消费需求及消费趋势 亲子消费客群 品质生活消费客群 商务培训客群 汽车文化爱好者 乐衷于在亲子娱乐活动上花 追求品质生活方式 ，热衷新潮 日常行程以培训为主 ，拥有 了解汽车相关信息 ，追求汽车 费更多时间精力 消费、娱乐体验、个性定制 商务社交及住宿需求 文化及主题体验活动 64 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 功能业态 【基于人群需求的商业配套体系构建 】根据本项 目典型客群消费功能诉求研判 ，得出本项 目需求业态 典型客群 消费功能诉求 对应业种 酒店住宿 品质型酒店、经济型员工宿舍 亲子消费客群 社区服务 银行、干洗、药店、美发等 儿童消费 儿童娱乐体验 （汽车主题 ） 品质生活消费客群 百货零售 日常消费零售等 健康养生 健身、SPA 商务培训客群 餐饮 经济餐饮、特色餐饮、休闲餐饮 休闲娱乐 影院、书吧 汽车文化体验客群 互动体验 汽车体验 文化展示 科技展示、汽车文化展示 65 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 功能业态 业态分类 业态功能 物业形态 品质型住宿 商务培训高端人群住宿 商务酒店 汽车产业 经济型住宿 商务培训基层人员住宿 酒店式公寓 相关功能 金融服务 银行、保险等 商业 豪车展示体验 汽车休闲 高端汽车衍生消费 儿童休闲 儿童消费 儿童娱乐 （儿童汽车游乐体验 ） 品质生活 休闲娱乐 手工坊、书吧等 商业 消费功能 健康养生 健身中心、******SPA 小型配套 社区服务 超市 百货零售 汽车体验/零售精品等 餐饮 特色餐饮、咖啡等 66 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 酒店 【酒店定位 】针对汽车培训的四星级商务酒店 项目周边多为经济型酒店 ，产品打造低端 ，价格在100-130元/晚 ，入住率较高 ，整体运 区域市场 营较好 ，但大多以公寓返租形式出现 客户选择 周边酒店以周边中小企业商务客群为主 ，星级酒店市场需求小 机遇分析 紧抓项目汽车培训等带来的大量住宿需求 ，打造星级酒店物业 酒店整体定位 ：针对汽车培训的四星级商务酒店 67 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 酒店 【房间数量及价格确定】酒店房间需求300间，档次四星 ，价格为450元/间/晚 n 酒店需求 ： 需求人群 培训导师 各个厂家出差人员 培训员工 40人 （每天20个培训班 ，每班配置 30人 （10个销售店 ，每家店每周厂 600人(考虑25%经理层入住酒店 ， 单一品牌数量 2个导师 ） 家管理人员到访3人 ） 75%普通员工入住酒店式公寓) 频次 每天 周一~周五 周一~周五 3个品牌培训中心合计 120人 30人 150人 所需房间数量 120间 30间 150间 酒店房间档次 类比四星 类比四星 类比四星 酒店单间房费 450元/晚 450元/晚 450元/晚 数据来源 ：合作方奥吉通提供 68 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 酒店式公寓 【酒店式公寓定位 】针对汽车培训员工 ，定制化打造酒店式品质培训员工公寓 项目周边无酒店式公寓项目 ，但分散式租房充沛 ，房租约为18-20元/平/月 ，40平一居价 区域竞争 格约800平/月 周边缺乏大量优质客群 ，若无稳定客源 ，酒店式公寓价格实现度低 ，资金回收周期长 ，运 客户分析 营风险较大 机遇分析 可紧抓项目汽车培训等带来的大量培训员工住宿需求 ，定制化打造酒店式员工公寓 酒店式公寓整体定位 ：定制化打造汽车培训员工公寓 69 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 酒店式公寓 【房间数量及价格确定】需求为300间，档次三星半，单人间价格为400元/间/晚，双人间500元间/晚 n 酒店式公寓需求 ： 需求人群 受训学员 单一品牌数量 200人 （每天20个班 ，每班10人 ） 频次 每天 3个品牌培训中心合计 600人(考虑25%经理层入住酒店 ，75%普通员工入住酒店式公寓) 单人间、双人间比例 5 5 房间数量 150间单人间 ，150间双人间 ，共300间 酒店房间档次 类比3星半 酒店单间房费 单人间400元/间/晚 ，双人间500元/间/晚 数据来源 ：合作方奥吉通提供 70 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 商业 【商业定位 】依照传统商业市场分析 ，生活消费型商业风险较大 ，但特色型、主题型、体验型商业有一定市 场机会 ，故本项 目商业定位为汽车文化+品质生活消费中心 区域在运营项目较少 ，商业氛围尚未形成 ，周边在售商业均价2.2万元/㎡ ，单盘年年去化 区域竞争 0.3万㎡ ，商业去化较差 ；在运营项目整体运营一般 ，盒子商业租金在70-100元/㎡/月左 右 ，业态以零售、餐饮为主 ，主要满足周边居民日常生活需求 ；区域目前商业处饱和状态 客户分析 周边商业客群整体以投资客为主 ，交通及大体量优势的项目投资比例更大 ，占到70-80% 机遇分析 可紧抓项目汽车培训等带来的大量培训员工住宿需求 ，定制化打造酒店式员工公寓 商业整体定位 ：汽车文化 +品质生活消费中心 71 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 商业 【商业业态 】本项 目商业业态以餐饮及汽车产业相关消费为主 ，辅以超市、儿童消费及休闲配套服务等 业态功能 品类 面积 使用面积 业态占比 说明 小吃快餐 1500 975 使用面积约80-120平米 ，4-6家 ，如刀小蛮、苏松府 特色餐饮及咖啡 3000 1950 使用面积约250-350平米 ，4-5家 ，如西贝、烤鱼、星巴克等 业态比例 餐饮类 西式快餐/简餐 1100 715 使用面积约300-400平米 ，如KFC/麦当劳/汉堡王 ，2家 大型餐饮 2100 1365 使用面积约500-600平米 ，2家 ，如海底捞、小大董等 小计 7779.54 5005 30% 30% 30% 超市 精品超市 2593.18 1375 10% 儿童娱乐 1000 550 汽车IP游乐场 1500 825 如莫莉幻想 儿童 儿童培训 1000 550 如城市交通汽车、卡丁车体验 小计 3371.134 1925 13% 银行 1296.59 975 5% 7% 10% 零售 1296.59 780 5% 如屈臣氏、万宁、24小时便利店 13% 美发 200 130 6% 5% 洗衣洗鞋 80 52 spa 400 260 配套服务 健身 600 390 书吧 600 390 如乐刻、keep 餐饮 超市 儿童娱乐 小计 1815.226 1222 7% 银行 零售 配套服务 产业消费 7779.54 5005 30% 由于二层商业销售 ，此业态必然会随产业 自然产生 合计 25931.8 16287 100% 72 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 商业 【商业价格判断】经初步测算 ，本项 目临街商铺一拖二现时点销售均价 16000 元/ ㎡ 商铺现时点价格测算 市场比较法 鑫苑都汇广场 亚星时代广场 参考权重 80% 20% 商铺均价 14000 16500 首层商铺现时点售价 16500 20000 分层价格梯度 （B1 ：L1 ：L2 ：L3 ） a 1 b c 商圈价值 商圈档次与等级 100 0 交通条件 交通可达性和便利性 ； 0 -1000 消费人群 项 目商业所临道路的人流量、车流量 ；周边居住人口数量 -200 -1500 比价 因素 商业档次 项 目商业的等级及档次定位 0 -400 主力店溢价 销售和 自持比例 ，自持经营情况及主力店档次等 -300 -200 产品设计 铺面开间、进深等尺寸 ，是否规矩好用 ； 0 0 附加值 铺面层高、面积赠送等 0 -200 销售模式 是否带租约销售或返租 ，运营商的招商经营能力等 -200 -200 调整后价格 15800 16500 本项目首层商铺现时点参考价格 16500 本项 目一托二商铺定价 16000元/㎡ 73 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 商业 【租金判断】整体平均租金2.5元/ ㎡/天 ，并考虑每三年5%的增长率 类型 购物中心 配套型商业 万科大都会 二七绿地中心 项 目 鑫苑二七鑫中心 亚星锦绣山河 (住宅底商) (商务底商) 租金 70-100 80-120 50-130 60-150 根据周边商业项 目 ，预计本项 目商业平均租金2.5元/㎡/天 ，并按市场一般规律 ，租金考虑每三年5%的增长率 根据项 目周边规划及区域商业发展趋势 ： 本案商业定位方向：一站式汽车主题休闲mall ；体量控制 ：按指标要求下限60% ，约6.5万 ㎡； 铺位划分 ：以40-60 ㎡小面积铺位为主 ，总价控制在 100万左右。 74 三、项 目开发 目标及定位 ｜商业业态发展策略- 商业 【车位价格判断】拟将商业部分200个车位租赁予奥吉通进行二手车展示销售 模式 租金 可出租面积/车位 奥吉通租赁 50元/平*月 7200平 （200个车位 ） （二手车中心 ） 奥吉通二手车展示中心 ： 包含品鉴及非品鉴二手车的展示及销售 ， 社会租赁 150元/个*月 152个 其中地下部分主要为非品鉴二手车销售 数据来源 ：合作方奥吉通提供 75 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略 【宜居城市样板 】以本项 目汽车产业及商业配套等为保障，建设本项 目住宅及可售性公寓 城南品质居住典范 洺悦品质 六悦体系 配套共享 将电建地产6悦产品价值体系融入 电建地产良品宜居洺悦系 ，在产品 项目居住及商业地块内打造室外运 项目血液 ，高标准、高要求、高品 上定位为社会中坚幸福港湾 ，铸力 动区域、中央会客厅等配套设施 ， 质打造 “悦品质、悦生活、悦艺境、 于打造成极致人居典范的城市头部 面向区域居民提供休憩交流、健康 悦健康、悦智慧、悦服务”六悦产 居所。 运动的共享空间 品价值体系 ，以六悦造极致想象 ， 76 为更美好郑州而来。 76 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 可售公寓 【可售公寓定位 】建议本项 目公寓开发为LOFT产品 郑州市公寓市场整体向好 ，供求比低于1 ； 郑州市公寓市场 25-45㎡总价20-50万产品为市场主流 ，成交面积趋小化 ； 控总价降低投资门槛是当前公寓市场趋势 区域公寓项 目主要分布在嵩山路沿线 ； 区域公寓市场 平层公寓多为精装交付 ，Loft多为毛坯交付 ； 平层公寓主力面积段23-31㎡ ，Loft主力面积段在35-45㎡ 区域内LOFT产品去化率优于平层公寓 ； 客户需求 平层20 -30㎡与LO FT 产品35-4 0㎡客户接受度较高 ； 50 ㎡以上大户型LO FT 产品去化速度较慢 销售价格 毛坯LOFT均价10400元/ ㎡ ，毛坯平层公寓均价9000元/ ㎡。 项 目产品定位 ：针对区域客户需求结合项 目利润蕞大化考虑 ，建议本项 目公寓开发为LOFT产品 77 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 可售公寓 【可售公寓产品配比】结合整体市场趋小化与区域市场热点面积 ，建议本项 目可售公寓全部为Loft产品， 主力面积35-45 ㎡ 物业类型 总面积 （㎡） 面积段配置 （㎡） 交房标准 产品特色 可售LOFT公寓 4 5 1 3 7 ㎡ 35-4 5㎡ 毛坯 双层空间增加性价比 78 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 可售公寓 【价格判断】通过价格比准 ，LOFT公寓现时点毛坯参考价格为 ：10000 元/ ㎡ 公寓现时点价格测算 参照项 目 本项 目 鑫苑名城 融侨悦公馆 亚新新公馆 评分指标 权重 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 板块价值 20% 100 8 105 8.4 105 8.4 115 9.2 人文环境 15% 100 6 105 6.3 105 6.3 105 6.3 交通环境 10% 100 4 100 4 105 4.2 105 4.2 环境价值 自然环境 20% 100 8 105 8.4 100 8 100 8 不利因素 25% 100 10 105 10.5 100 10 100 10 区域配套 10% 100 4 100 4 100 4 115 4.6 40% 小计 100% — 40 — 41.6 — 40.9 — 42.3 总体规划 10% 100 5 100 5 105 5.25 115 5.75 社区规模 10% 100 5 105 5.25 105 5.25 105 5.25 物业类型 20% 100 10 100 10 100 10 105 10.5 开发价值 园林环境 20% 100 10 100 10 105 10.5 100 10 建筑外观 15% 100 7.5 105 7.875 100 7.5 100 7.5 户型设计 15% 100 7.5 105 7.875 105 7.875 105 7.875 项 目配套 10% 100 5 105 5.25 105 5.25 100 5 50% 小计 100% — 50 — 51.25 — 51.625 — 51.875 开发商运营能力 70% 100 7 100 7 105 7.35 105 7.35 品牌价值 （10% ） 物业管理品牌 30% 100 3 105 3.15 105 3.15 105 3.15 10% 小计 100% — 10 — 10.15 — 10.5 — 10.5 项 目总评分 100 103 103.025 104.675 参照项 目现时点销售均价 （元/㎡） — 10,500 10,000 11,700 参照项 目现时点毛坯销售均价 （元/㎡） — 10,500 10,000 11,700 相对价格 （元/㎡） — 10194 9706 11177 参照项 目权重 — 30% 60% 10% 本项 目现时点销售均价 （元/㎡） 10000 数据来源 ：市场调研统计 79 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【产品类型】板块内在售项 目容积率多在2.5-3.0之间，由于区域当前主要客户以刚需为主 ，典型项 目均 采用16-32F纯高层产品进行规划 ，当前无洋房、别墅等低密产品入市 【精装修 】在售项 目中毛坯项 目一个 ，精装项 目两个 ，精装修均配备新风、地暖、一线品牌卫 浴五金 ， 成本约 1100- 1500元/ ㎡ 【户型设计 】在售项 目产品面积段为89- 143 ㎡，其中以89- 125 ㎡产品为主力户型 项目名称 与项目距离 容积率 总建面 物业类型 首开时间 时点价 （元/㎡） 月去化面积 主力产品 旭辉正荣 2KM 2.5 17万㎡ 18 F高层 20 17. 11 精装高层1 3 6 0 0 0.95万㎡ 高层 ：89 -134 ㎡ 首府 昌建君悦府 2KM 2.5 2 2万㎡ 18 F高层 20 18.6 毛坯高层1 3 2 0 0 0.75万㎡ 高层 ：120 -14 3㎡ 万科大都会 预计精装高层 4KM 3.0 10万㎡ 20 -33 F高层 当期未开盘 前期0.6万㎡ 高层 ：9 5-12 5㎡ 四期 14 0 0 0 数据来源 ：市场调研统计 82 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【住宅潜在供应分析 】项 目所在运河新区板块 （主要）潜在供应 109.29万 ㎡ 旭辉正荣首府 已售12.3万㎡ ，库存约4.3万㎡,去化周 期4.5个月 区域潜在供 应109.29万 ㎡ 融侨悦澜庭 已售5.7万㎡ ，库存约7.3万㎡ ，去化周期8.9个月 在售 昌建君悦府 已售3.5万㎡ ，库存约5万㎡ ，去化周期7个月 盛润运河城 一期已售2.6万㎡ ，库存约11.9万㎡ ，去化周期20个月 泰宏建业国际城 已售86万㎡ ，库存约44万㎡ ，去化周期29个月 万科大都会 四期认筹期 ，货量约10.1万㎡ ，去化周期10个月 华侨城首期 规划中 ，首期货量约26.69万㎡ ，预计去化周期约32个月 20 18年 11月 20 19 2020 数据来源 ：市场调研统计 83 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【住宅客户分析 】客户主要以城南板块地缘性客户为主 ，中原、管城区及等其他城区客户为辅 ，新密等地市 进城客做补充 ，客户购房 目的主要为刚需 自住 ，近两年改善型客群 占比逐渐增加 ，客户意向面积段以89- 130 ㎡ 的首置、首改户型为主 ，其次为 135- 143 ㎡左右改善四居 ，高层可接受主力总价区间100-200万元 ，对价格敏 感 ，关注公共交通、教育等配套 置业 目的 首置及首改为主 ，多为价格导向下的刚需自住型置业 ，改善型置业 占比呈上升趋势 产品需求 主要需求面积为89 -129㎡首置首改户型为主 ，其次为135-14 3㎡左右改善四居 客户来源 客户主要以城南板块地缘性客户为主 ，中原区、管城区及等其他城区客户为 辅 ，新密等 地市进城客做补充 单总价预算 客户预期高层单价12000 - 14 000元/ ㎡ ，总价100 -230万 ； 客户关注点 价格、首付、教育资源、公共交通、生活配套为客户核心关注点 置业偏好 刚需、首改客户对产品功能性较为注重 ，其次为产品舒适型 84 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【住宅定位 】住宅定位为二七新区核心、郑南门户，品质刚需首改项 目(洺悦标准) 位于城市四环沿线 ，建设中的二七新区，未来区域交通便捷、人 口密集 ，现阶段周边配套 土地条件 逐步建设中，未来升值潜力巨大 市场竞争 区域内市场以刚需、首改产品为主 ，纯改善产品市场接受度一般 ，高品质刚需、首改产品 市场供不应求 客户选择 周边区域以二七区地缘性刚需、首改客户为主 ，周边管城、中原区客户为辅 打造品质 ，树立品牌形象 ，保证去化 ，合理周转 ，实现产业地产项 目顺利落地 ，打造可复 运营角色 制的产业地产开发模式 项 目整体定位 ：二七新区核心、郑南门户 ，品质刚需首改项 目 （洺悦标准 ） 85 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【住宅定位 】本项 目定位为片区首置首改项 目 本项 目所在区域的各项 目市场落位图 本项目 总价段 150W以下 150-250W 250-400W 400-600W 600-800W 800- 1000W 1000W以上 面积段 A 旭辉正荣首府 首置 AB （90 ㎡以下） B 昌建君悦府 首置 1 C AB C 万科大都会 （90- 120 ㎡） 首改 ABC （120- 160 ㎡） 再改 1 （160-200 ㎡） 再改2 （200-280 ㎡） 多改 （280 ㎡以上） 1、进入区域首置/首改热点面积、总价段 ； 2、结合区域市场以刚需、首改客户为主 ，开发户型蕞大不超过 144 ㎡，控制总价 ； 3、以90- 130 ㎡产品刚需、首置为主力户型，140- 144 ㎡首改产品做补充 ； 4、项 目整体定位对标旭辉正荣首府 ，产品纯粹性、聚焦性相对较好。 86 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【住宅户型配比】 1，本项 目定位洺悦标准产品线 ，以刚需首置、首改为主 ；建议尽量排布 18-26F高层物业 ； 2、2T4产品中间户定位刚需首置 ，端户定位首改，通过增加南向面宽、连廊等方式提高产品溢价能力 ； 3、2T2产品定位品质首改，通过独立入户等方式提升产品价值 ㎡ ㎡ 产品类型 居室建议 面积区间 （ ） 居室面积 （ ） 面积比例 产品特色 三居 90-100 35880 30.18% 26F 1、明厨明卫 东地块 2T4 2、南北通透 三居 120-130 35880 30.18% 商品住宅 18F-26F 1、主卧套房 西地块 三居 140-144 47144 39.64% 2T2 2、电梯入户 小计 ／ ／ 118904 100.00% 商业 底商 ／ 无 ／ 车位 按照规划要求设计 ，共2403个车位 ，其中地上105个 ，地下2298个 数据来源 ：市场调研统计 87 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【价格判断】通过价格比准 ，现时住宅毛坯售价 12500元/ ㎡ 住宅现时点价格测算 参照项 目 本项 目 旭辉 昌建 万科 评分指标 权重 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 板块价值 20% 100 8 105 8.4 105 8.4 100 8 人文环境 15% 100 6 100 6 100 6 100 6 交通环境 10% 100 4 100 4 100 4 105 4.2 环境价值 自然环境 20% 100 8 95 7.6 95 7.6 95 7.6 不利因素 25% 100 10 100 10 100 10 100 10 区域配套 10% 100 4 105 4.2 105 4.2 110 4.4 40% 小计 100% — 40 — 40.2 — 40.2 — 40.2 总体规划 10% 100 5 105 5.25 105 5.25 100 5 社区规模 10% 100 5 95 4.75 95 4.75 110 5.5 物业类型 20% 100 10 105 10.5 105 10.5 100 10 开发价值 园林环境 20% 100 10 105 10.5 100 10 95 9.5 建筑外观 15% 100 7.5 95 7.125 100 7.5 100 7.5 户型设计 15% 100 7.5 95 7.125 95 7.125 95 7.125 项 目配套 10% 100 5 100 5 100 5 110 5.5 50% 小计 100% — 50 — 50.25 — 50.125 — 50.125 开发商运营能力 70% 100 7 100 7 95 6.65 110 7.7 品牌价值 （10%） 物业管理品牌 30% 100 3 95 2.85 95 2.85 110 3.3 10% 小计 100% — 10 — 9.85 — 9.5 — 11 项 目总评分 100 100.3 99.825 10 1.325 参照项 目现时点销售均价 （元/ ㎡） — 13,587 12,969 13,592 参照项 目现时点毛坯销售均价 （元/ ㎡） — 12,387 12,969 12,392 相对价格 （元/ ㎡） — 12350 12992 12230 参照项 目权重 — 40% 30% 30% 本项 目现时点销售均价 （元/ ㎡） 12506 88 三、项 目开发 目标及定位 ｜居住业态发展策略- 住宅 【车位价格判断】通过区域市场调研 ，建议本项 目车位定价 ：非人防、人防车位均为8万元/个 项目名称 区位/板块 物业类型 车位配比 产品类型 近2年销售价格 7.5-8万元/个 （标准 ） 万科大都会 二七区/二七新区 高层 1 1 非产权车位 9万元/个 （加宽 ） 鑫苑二七鑫中心 二七区/二七新区 高层 1 1 非产权车位 8-10万元/个 （标准 ） 融侨悦澜庭 二七区/二七新区 高层 1 1 非产权车位 12.8万元/个 （标准 ） 数据来源 ：市场调研统计 89 Part 4 项 目设计方案 1. 整体设计方案 2. 规划联动建议 2021-9-14 90 四、项 目设计方案 ｜整体设计方案- 规划条件 1.西侧居住地块 2.东侧居住地块 规划配套设施 ≥20 11.2 ㎡，具体包括 ： 规划配套设施 ≥1349.2 。
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