地产项目可行性分析-郑州市新密市岗牛村意向地块研判汇报方案
一、地块基本信息 1、区位 意向地块位于郑州市新密市曲梁镇岗牛村，位于新密市东部，溱 洧河畔，占地 2000 余亩。地块距高铁东站 27.6 公里，距郑州火车站 22.6 公里，距新郑机场 20.3 公里，距龙湖镇 9 公里。
2、交通 意向地块东临京港澳高速，西接郑尧高速，位于郑州市半小时经 济圈，商登高速正在建设，大学路南延快速通道已建成通车，密杞公 路按城市道路标准升级改造，周边四纵一横（四纵：郑尧高速、大学 路南延快速通道、京深线、郑新快速通道；一横：S321）快速路即将
形成，交通区位优势日益凸显。 规划中的郑州地铁 7 号线一期工程线路主要沿文化路、大学路、
大学南路走行，线 座，轨道交通换乘车站 11 座，预计 2017 年 7 月开工建设，2020 年 12 月底前通车试运营。7 号线总体线路，起于东赵北站，终点至曲梁站，线 年 12 月底前通 车试运营。
3、资源 意向地块处于新密市城市居住景观风貌片区，紧邻北部林果景观 风貌区、城郊生态公园、滨河休闲公园与城市景观风貌核心，东侧为 工业景观风貌片区，西侧 3 公里处为曲梁水库。溱河蜿蜒而过，生态 环境优越。
二、地块区域土地市场及竞品项目情况 1、区域土地市场 意向地块位于新密市郑尧高速东岗牛村处，属于远郊地块。该地 块属于城中村改造地块，后期介入后需对地块进行拆迁改造工作。区 域内土地成交一般，多以底价成交，近期土地成交以银基国际旅游度 假区土地成交为主。
目前周边成交地块有： （1）位于横二路南侧、纵四路西侧、横四路北侧的地块，用地面 积 14564.4 ㎡，约 21.85 亩，容积率 1.8，住宅用地，2015 年 5 月 27 日被新密银基房地产有限公司竞得，成交价 518.34 万元，单价约 23.72 万/亩，折合楼面价元 197.7/㎡。 （2）纵四路东南侧、横六路西南侧、横七路东北侧、纵三路西北 侧的地块，用地面积 29993.6 ㎡，约 45 亩，容积率 1.8，住宅用地，
2015 年 5 月 27 日被新密银基房地产有限公司竞得，成交价 1129.58 万 元，单价约 25.1 万/亩，折合楼面价 209.2 元/㎡。
2、周边竞品情况 根据市场情况来看，该区域房地产市场属于刚需置业，周边住宅 均价在 4500 元/㎡，区域市场客户多以地缘客户为主，成交情况一般， 住宅项目价格较为稳定。
栖水湾：位于新郑市大学路绕城高速向南 4 公里，地处西泰山景 区附近。占地面积 80 亩，建筑面积 103000 ㎡，栖水湾共分两期，共 17 栋楼，一期 7 栋，二期 10 栋，由底层和小高层组成，主力户型面积 50 ㎡—112 ㎡。栖水湾在 2016 年 6 月 1 日已开盘，一期在售房源为 2、 4、6 号楼，均价 4200 元/㎡。
丹成福地：位于新密市大学南路与密杞大道交汇处，项目占地面
积 157000 ㎡，建筑面积 60000 ㎡，共 4 栋楼，约 378 户，地下负一层 是停车场，一、二层是商业，3-20 层是住宅。目前 3 号楼和 4 号楼清 盘在售，房源为 46-107 ㎡，均价 4500 元/㎡。
鑫川花园：位于新密市大学南路新密大道向西 200 米，共 5 栋楼， 2 层底商，共 12 层。目前在售户型为 129 ㎡大两房、140 ㎡大三房、 290 ㎡复式、小户型 46—62 ㎡的户型，户型南北通透，目前正在清盘 中。在售均价 4500/㎡。
银基国际旅游度假区：位于新密市郑尧高速密杞大道交汇处向南 5 公里，度假区总占地 16000 亩，计划总投资 560 亿。内部规划有黄帝 宫御温泉、佳宝乐园、乐海水世界、冰雪王国、海洋馆、主题酒店群、 佛文化区（黄帝宫、观音圣境、珞珈山等）、金海岸风情商业街、幼儿 园、小学、中学一体化精英教育配套等。目前在售洋房面积为 116-172 ㎡，均价 6600 元/㎡，别墅面积为 220-246 ㎡，均价 13000 元/㎡。
郑州市城市规划以组团式发展，以主城区为核心，三个新城组团。 郑州市未来的发展方向主要以东、西两个方向为主。北部控制开发保 护黄河湿地，区域延展性较差。南向受到老工业区的阻隔，目前以发 展工业为主。
四、拿地建议 意向地块位于郑州市南部新密市曲梁镇岗牛村，面积约 2000 余亩。 地块周边目前商品房均价较低，约 4500 元/㎡。郑州目前主要向东西 两个方向发展，南四环以南片区周边配套设施匮乏，且发展较为缓慢， 根据政府规划及目前发展状况，意向地块区域发展至少需 7 年时间以 上才具有发展价值，目前开发价值一般。 根据前期接洽，岗牛村及周边四个村庄都处于待拆迁建设初期， 根据公司战略发展，有意向打造养老生态主题项目，所以建议拿地不 仅限于岗牛村 2000 余亩土地，周边村落共计一万两千亩地块一起洽谈， 并且与政府协商对项目西侧河道及绿化进行修缮，考虑五年以上发展， 自建配套，规划大规模滚动开发。
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