深度研究丨以“产业保障房”打开产业地产新篇章
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原标题：深度研究丨以“产业保障房”打开产业地产新篇章
近两年来在疫情的冲击下，不少企业和个体工商户生产经营困难加剧。
为有力支持企业生产，中央方面落实减税降费政策，对普惠小微贷款阶段性减息，用改革办法激发市场活力；地方上也制定了相应的政策支持，其中粤港澳大湾区开展的产业保障房建设，重点解决企业“用地难”、“用地贵”的难题，使量大面广的中小微企业和个体工商户普遍受益。
一直以来，保障性住房我们听得多了，“产业保障房”概念却鲜有提及，尤其在珠三角以外的地区，产业保障房的实际案例并不多。集约节约用好产业用地，是中央和各地政府的共识，推出土地利用率更高的产业保障房，将是产业地产接下来的发展重点。
1、近年来广东土地出让政策频出，旨在优化产业用地配置
广东多地老旧工业园区普遍存在土地利用率低、投入产出低的“两低”情况，工业用地问题是广东制造业朝向高质量发展绕不过门槛。为解决实际问题，广东工业用地供应模式正以降低成本为导向，从过去的“单一传统”转向“灵活多样”，在土地出让方面给予优惠政策，实行弹性出让、先租后让、租让结合等灵活出让方式，满足不同产业的需求。2022年广东也明确了工业用地标准地的概念界定、实施计划、供地流程等，列出了各城市各产业相应的标准地指标，包含固定投资、容积率、税收、研发投入等要求，并再次明确了将按《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》为依据，推进各城市重点产业布局。其中产业保障房政策的提出重点为产业用地集约发展明确了方向。
实际上，产业保障房是广东建立多元化的工业用地模式中一块重要拼图。这意味着，广东正尝试提高土地产出效率，通过产业保障房政策吸引大量中小企业，进一步引导技术、人才、资金等生产要素流向产生高效益的企业和区域。
2、珠三角不少城市已开始了产业保障房的探索，尽管路径不同但目标一致——降低中小微企业用地成本
广东明确鼓励建设产业保障房，探索只租不售的标准厂房，为中小微企业发展解决问题。
出于资产使用效率方面的考虑，大部分企业过去都倾向于购买土地，而不是租赁土地；但对于中小企业来说，购买土地不仅资金投入大，相应建设周期也较长，一定程度上制约了企业的生产发展。早在2017年，广东提出工业用地租售同权的概念，将租赁的地位和权利提高，以此缓解用地矛盾；近年更是提出满足不同产业需求的工业用地供给：对大项目的产业用地应保尽保，小项目则提供“保障房”，不大不小的项目可以自由选择出让方式，降低初始成本。
多地关于产业保障房政策相继提出，广州、中山明确划拨工业用地建设只租不售的标准厂房；珠海两年内统筹建设2000万㎡的产业发展新空间，同时控制租金东部片区≤20元/月/㎡，西部片区≤15元/月/㎡；深圳将连续五年每年提供不少于2000万㎡“高品质、低成本、定制化”厂房空间，同时租赁价格年涨幅≤5%，并控制租金≤35元/月/㎡。直观上，产业保障房解决了中小微企业存在的企业发展不稳定、资金不足、发展空间需求有限等实际问题。更进一步而言，政府规划产业保障房，在此过程中引导特定的新兴产业聚集发展，也为经济发展的可持续性与保就业发挥了积极作用。
受限于有限的土地空间与日益高涨的土地成本，从2007年起，深圳在城市更新过程中间，推出了一系列详实的“工改工”策略，在工改M1方面，改造了大量原有的低效能、低容积率的工业用地，另外也推出了大量的新型产业用地M0（新型产业用地），强化了工业用地的保障。
2019年，深圳推出“深圳市产业用地用房供需服务平台”，在全国首创提出了“创新型产业用房”，即为满足创新型企业发展的空间需求，由政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房，被众多企业视为是企业用房中的“保障房”。
此后，深圳市南山区、光明区、宝安区均提出创新型产业用房的若干措施。
佛山市在产业用地转型升级过程中灵活运用产业保障房。
2022年，佛山市南海区狮山镇已经完成产业保障房建设25万平方米。南海村改拟推行房券的方式，在产业用地转型升级和退出过程中根据村（居）集体经济组织所有的集体经营性建设用地或国有划拨留用地以及地上房屋（非住宅用途）情况，向村（居）集体经济组织以及实施主体提供的产业保障房兑换凭证和租金收益兑付凭证。
此项举措不仅极大的便利了企业的厂房租用，并且对零散的工业用地整合，优化产业配置均起到一定积极作用。随着「放管服」改革的深入，中央陆续下放用地审批权限到地方政府，并出台一系列土地政策促进城市建设和发展，探索建设只租不售的产业保障房，在增加混合产业用地供给，建立工业用地全周期管理制度方面优势突出。
3、产业保障房对地区中小企业发展的促进作用
政策惠企，下好产业空间“棋”。优质产业空间是产业高质量发展的基石，“产业保障房”不仅能降低中小微企业成本，更通过精准招商，引导产业要素集聚，推动产业链创新链融合发展。近年来，广州推动工业上楼，海珠区未来五年将力争新增10个都市工业园区，其目的均是通过盘活产业空间，为企业集聚发展动能。据统计，广州目前已有国家级专精特新“小巨人”企业超120家、省级“专精特新”中小企业超3700家、创新型中小企业超5500家。
产业保障房的建设，为企业提供产业发展空间，创造更好环境，有利于引导和激励中小企业成为细分领域的隐形冠军，让产业集群更具有竞争力和韧性。
1、政府向相关机构出让土地，建设标准厂房，引导特定行业产业链聚集
从目前来看，产业保障房的招商均是围绕近年来广东发展的新兴产业，政府参与产业保障房建设有利于事先对产业进行规划，实现精准招商。
产业保障房所建设的标准化厂房，目标对准多个行业的生产线设计，租售同权的方案更是降低企业便利入驻的门槛。例如，2019年龙岗推出深圳首批工业保障房项目，围绕龙岗区宝龙新能源产业基地三宗行政划拨用地向社会公开征集企业“定制化”厂房需求的公告，定制的产业领域为AIoT、ICT、绿色能源、电子元器件、生物和生命健康产业。公告发布后，征集意向企业23家，预订率近200%。
今年，中建科工中标广东省首个整街统筹工业保障房项目。深圳燕罗智能网联汽车产业园工业保障房项目落位于智能座舱、自动驾驶、车规级零部件检测认证平台，计划打造世界一流的智能网联汽车产业园。
模式灵活，适用于多类型生产线、面对中小微企业提供租售同权厂房，兼顾城市更新中的产业腾挪周转需求
空间不足，载体缺乏尤其是高端载体缺乏，一直是制约城市产业转型升级的一大掣肘。老旧园区内中小微企业大都不具备长时间停工停产的条件，在园区改造期间，将生产线转移至产业保障房，对企业来说依旧是蕞有利的选择。例如深圳宝安·西成工业区，整治范围71279㎡，原容积率1.69，主要以加工类厂房为主，研发办公空间较少；在其改造期间，为企业提供“高品质、低成本、定制化”厂房空间，控制租金和价格年涨幅；同时也对特定企业引导，聚集到生产更加便利的区域。
通过对园区不同区块实施针对性的局部拆除重建、空地新建、保留升级等方式，在旧厂房基础上形成研发楼、研发生产楼、综合服务楼、人才公寓等多样化空间，用地性质从M1调整为M1+M0，保留现状建筑96765㎡，加建118055㎡，容积率提升为3.0，转型为一个面向中小企业的产业孵化基地。随时代发展，园区将新能源、电子、信息、设计创意、新媒体产业等新兴无污染产业作为重点产业。
中小微企业占我国市场主体的95%以上，它们是保障就业的主力军，也是促进技术创新的生力军。中小企业活，则社会经济活；中小企业兴，则社会经济兴。
2022年，我国平均每天新设企业2.38万户，中小微企业数量已经超过5200万户，其中超过70%的中小企业分布于专业服务业(含互联网和科技服务)、物流批发、零售和制造业。相比大型企业，中小微企业市场敏感度高、机制灵活、更具效率；但同时，中小微企业也存在规模小，抗风险能力偏低，更易受到外部环境影响的缺点。当下，夯实高质量发展的根基，壮大中小微企业、激发中小微企业活力和潜能至关重要。
广东为中小微企业提供产业保障房，其目的正是帮助中小微企业解决资金不足、发展空间需求有限等实际问题，为其营造更好的发展环境，值得各地政府的学习借鉴。
2、各地城市更新有序进行，产业升级过程离不开产业保障房
一直以来城中村内的工业区，由于发展初期过于注重产业规模，忽视远期建设，缺乏科学统一的规划导致其产业分布相对分散，多数企业单兵作战，集群效应难以充分发挥。将传统老旧工业园区升级改造，是各地城市发展的大势所趋、必由之路，而产业保障房的建设充分解决园区升级改造期间的产业转移安置问题，保障企业存续。因此加快完善产业保障房开发建设机制和分配体系，引导市场化力量投入完善产业保障房运营体系和管理机制势在必行。
对于企业而言，凭此机会提升脏乱差的落后形象，方便开展技术改造和装备升级，提升企业综合竞争力。对于区域而言，老工业园区通过土地置换，可腾出空间引进优质项目，推动产业结构升级和城市人居环境的改善。
2023年以来制造业投资、基础设施投资均保持较高增速，经济发展逐步向高端制造转型，基建逆周期调节作用明显；巩固壮大实体经济，推动高质量发展，离不开中小微企业。随着中央政策的推进，产业保障房模式也可能像此前的创新用地一样，被越来越多地方政府所采纳。
因为产业保障房的原则是“保本微利”，其租金通常仅为同地段市场价的一半，可以预见，产业保障房推出，首当其冲的一定是商办领域，其次是普通的工业地产项目。而且，目前很多工业上楼项目已经开始“自我内卷”，大打价格战，这也会在很大程度上影响产业地产市场的平衡。因此，在实际操作中，产业保障房的供应节奏非常重要，如果在政策推行过程中，能够根据市场需求调整供应计划，循序渐进规划空间指标，对企业、对市场都会是一件利好；反之，过量产业保障房集中供应可能会导致供过于求或超前供应，进而造成大量空间浪费。
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