睿见丨土地“扫货”模式开启中南高科疑为上市铺路
今年上半年，中南高科在一手土地市场上一路高歌，共摘得10宗工业用地，总面积达1254亩。
值得一提的是，其中7宗地的取得是在6月末完成的，仅用了5天时间。
相较于其它产业地产商集体拿地收缩，中南高科逆势扩张的举动，使其迅速成为市场的焦点。
有分析直言，不排除中南高科正在为二次冲刺IPO做准备。
据睿思网统计，今年上半年，中南高科分别于西安、广州、六安、昆明、重庆、南通、济宁、泰州、台州、衢州等地先后落子。
其中，2月西安拿地143亩，4月广州、六安两城拿地共294亩，6月25-29日，于其余七座城市拿地共817亩。
截至目前，中南高科的业务版图已扩张至全国80多个城市，集中在二三线城市为主，布局产业园项目超200个，运营园区面积逾860万平方米。
分析人士指出，当前工业用地市场逐步降温，此时确是趁低吸纳土储的好时机，在实现规模扩张的同时，又可以降低成本。
同时，鉴于当前产业园区上市潮，不排除中南高科正在快速扩大市场份额优势，为二次冲刺上市提前铺路。
经睿思网粗略测算，中南高科的拿地成本约在30-35万元/亩。较低的土地成本，也为日后产品的打造创造更大的溢价空间，进一步提升公司利润率。
尽管近两年中南高科并未公开相关运营数据，但其利润率大致可从其过往数据中窥见一二。
随着规模的快速增长，中南高科也将进一步巩固其行业龙头地位。
据其2021年招股书披露，中南高科在中国制造业产业园区开发及运营商中已获取的项目总建筑面积排名全国第二、覆盖城市数量排名第一。
彼时，中南高科仅拥有70个产业园项目的项目组合，与当前超200个的市场规模相距甚远。足够大的规模，也侧面反映了足够持续的成长性。
然而，快速扩张难免会对资金链造成一定压力。
整体来看，中南高科的运营模式以重资产运营为主，从前期拿地、建设到后期运营，均需要庞大的资金成本做后盾，而收入来源则主要以物业销售或租金收入。
为此，中南高科加快建设和项目入市步伐，以期通过高周转来快速回笼资金，以投入后续的扩张发展中。
以中南高科·北碚科技智慧港项目为例，6月25日方摘地，次日便宣布项目开工。据项目负责人透露，从签署合作协议到项目开工，用时不到半年。
不仅如此，为了以低投入竞得优质产业项目，中南高科也开始尝试联合拿地。
一方面，既能借道当地企业合作快速拓展至核心城市核心区域，进一步优化中南高科的城市布局和产品结构；另一方面，也可极大减轻自身资金压力。
4月17日，中南高科就联手广州增城产业投资集团，共同摘下广州增城中新镇工业地块，拟打造为中南高科高端电子信息创新园。
完成规模扩张总是容易的，而下一步如何实现长期经营，才是核心关键。
包括中南高科在内，纵观眼下产业地产商们的发展思路，与过往房地产商的开发逻辑基本无异，只是他们的触手伸得更长，延至后端运营领域。
尽管调控政策有所放松，然而企业融资环境依然从紧，市场销售仍偏弱，这也加大了企业的流动性压力，或多或少会影响后续开发建设工作的推进。
开发难，运营更难。各路资本纷纷涌入产业地产，竞争愈发激烈，是否有丰富的资产运营经验，足够的资本运作能力，是市场最为看重的唯二标准。
中南高科正在努力改变运营策略，从重资产运营转型为轻重并举的模式，同时加大资本合作，通过建立全新的运营服务体系，以打造第二增长曲线。
毕竟曾经IPO遇挫，多少与其重资产运营模式相关。
2021年5月12日，中南高科正式向香港联交所递交IPO申请书。半年后，港交所文件显示，中南高科招股书于2021年11月12日失效。
分析认为，彼时中南高科选择暂缓IPO，除了被母公司拖累，甚至不得不反向输血令其重资产元气大伤，更重要是因为其重资产运营模式并不受资本市场青睐，导致其市场估值偏低。
受房地产企业影响，重资产模式往往是“高成本、高杠杆”的代表。中南高科的负债一直不低。
其当年的招股书显示，截至2020年底，中南高科未偿还银行及其他借款的总额为23.14亿元。其中，有5.82亿元需要在1年内进行偿还，17.31亿元则需要在1年后进行偿还。
相较之下，轻资产运营模式显然是更为稳妥的选择。
中南高科自2022年开始全面实行轻资产战略，并成立“因大联科”和“灯塔瓴科”两个板块，同时开始有目的性的市场拓展。
据介绍，目前对接的轻资产项目主要有两种：
一是新开发项目。委托方主业非产业运营，需要委托第三方来负责运营招商，委托方只负责开发建设；
二是在运营项目。由于存在运营困难，需要请具备一定资源的公司进行招商运营代理。
据悉，截至目前，中南高科已拓展的轻资产项目共十余个。尽管体量虽小，但从侧面来看，短短一年多时间即完成十多个新项目开拓，可见市场对其运营能力有一定的认可。
当然，从短期而言，重资产依然是中南高科目前的核心业绩增长驱动力。相信随着轻资产业务比重的逐渐增加，中南高科将更偏向采取“轻资产探路，重资产跟进”这一轻重并行模式。
业内人士表示，目前轻资产模式较受资本市场青睐，也更易获得更高的估值。若叠加物业管理和石宏咨询等相关产业服务板块，相信中南高科的轻资产运营之路会走得更为夯实，中南高科未来或会以轻资产模式再次寻求上市。返回搜狐，查看更多
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