原标题：与郑州相距30公里的新密，要开一个网红商业！怎么看？

　　与发展步入成熟期的一线城市、各项指标稳步增长的二线城市相比，三、四线城市从土地价值、基础配套，到认知程度、人口导入等，都难以在短时间内获得市场的认可。因为人才的短缺、专业能力的欠缺，加之在一些小城市代理公司的唯利是图，最终使得地市项目往往被招商难、运营难两座“大山”所压倒。而在商业形态上，也大多以传统百货、步行街为主，购物环境、消费体验、品牌档次也有待进一步提升。

　　之前的七百多期，一直都在和大家聊郑州的商业或一线城市较不错的地标商业，随着近年来新型城镇化建设所带来的一系列红利，以及地市商业的蓝海愈发凸显，我们惊喜的看到数家此前专注于郑州市场的商业地产开发商们开始向地市下沉。此前，我们曾独家发布了新田360广场许昌店、南阳店，开封万博时代广场等河南二线城市商业项目的开业实探和解读。

　　而今天，主编想要和大家分享的是一个一经提起，首先想到的便是各种美食（夜市、炒虾尾、老城桑家丸子汤以及最近刷爆朋友圈的一方居烧鸽）的一座小城，与郑州相距30公里的［新密］！

　　图片出自金巴斗团队，拍摄于新密市西大街与长乐路

　　这家新密开发商，将所有的情怀都释放在了商业上

　　今天要与大家聊的这个项目位于郑州西南方向30公里的新密，该项目地处新密市青屏大街（城市主干道）和政通路交叉口东北角，是新老城区的交汇处，且其所在区域被称之为新密的“富人区”，目前的房价平均在8000元/平方米，预计至年底有望破万。该项目的商业总建筑面积约5.3万平方米，分为地下2层、地上7层，地下配备了500余个停车位。以集中商业+室内跑道+屋顶花园的形式，引领新密步入购物中心时代。

　　为什么要关注这样一个商业项目？与其讲项目本身，主编Tony更看重项目背后的实际操盘方及投资方，因为这些才是从根本上决定一个项目成败的关键性因素，同时也是品牌商家们在选商阶段重点要去关注的方面。

　　品牌商家选择一个项目，需要关注以下六点：

　　1、项目自身或母公司的商业品牌、信誉；

　　该项目的投资方为发迹于新密的本土房企［金海洋地产］，15年的时间先后在新密、海口开发了6个高档住宅小区。除了在住宅地产开发和销售为主的主营业务方面深入发展，同时还在零售商业管理领域，矿业领域，市政道路建设和高压配电输送施工领域有所涉足。

　　本次在新密投资开发的5.3万平方米购物中心［金巴斗广场］，除了在硬体结构、规划设计方面投入重金打造外，还从省内外聘请了多位具有百货、购物中心及超市招商运营管理经验的高管，组建成为自己的商业管理公司。

　　地处新密市新老城区交汇处，又是临主干道及住宅小区密集的位置，无论是从商业展示面还是项目位置本身来看，其生来就具备很强的基因及商业潜力。也正是基于此，在与该项目的操盘团队深度探讨时，也不止一次说道：在这样一个优质的地段，一定不能按照传统的操盘思路来做。

　　在主编Tony看来，不同于住宅建筑相对稳定而单一的要求，商业建筑设计不仅综合市场的因素，更要从人流物流、业态组合、可持续发展和特色等多个维度进行考量、调查与分析。有时一个项目的诞生，是建筑设计、商业招商运营、房地产开发三个不同领域板块交融的成果，在这期间不仅需要各方面专业人士的相互配合，更需要建筑师的智慧在这其中发挥领导作用。

　　根据郑州商业观察的了解，该项目定位时尚、运动、潮流、家庭、亲子。除精品超市、电影院等传统主力店外，将二楼中央平台设置为特色功能区，汇集潮流网红水吧、餐饮轻食等，打造休闲主题场景，拥有休憩、社交、互动功能；

　　在三楼做了8米的挑高并规划引入了儿童乐园、攀爬、游泳、教育等围绕家庭亲子类的特色体验业态，除此之外，楼层中央平台区设置了专供孩子体验的旋转木马；

　　在四楼则是规划了小型运动场外加悬空跑道，在运动户外零售的楼层，增加了为顾客提供体验享受运动快乐的场地，将动感单车、拳击柱、吊环、单双杠等多种项目融为一体，设立开放式运动空间，唤起顾客潜在运动的需求，并与品牌商产生积极的互动效应，随之转变为购物需求；

　　五楼则是做成了具有鲜明主题特色的［时尚集市］；六楼则充分利用独具特色的空间优势，打造了一个静享书吧；七楼则是屋顶花园露台，通过景观植被的营造，满足当下人们崇尚健康亲近自然的心声，增加商场人气。

　　所以，要想使商场成为生活需求的综合满足者，就必须通过对建筑形态的再发掘、设计、品牌的优化，以及创造出与消费者生活必不可分的消费空间和业态来深深吸引消费者，并最终将其从电脑前拉回到现实生活中来，进入到实体商业。而这其中，唯一不会发生变化的即商业操盘者们对于商业本质的钻研与探索消费者心理及精神需求的研究。

　　而根据郑州商业观察的了解，该项目将于2018年底正式开业，招商工作也已经正式启动！

　　此外，主编Tony最近还看到了有一份数据显示，由于三四线城市人口数量占全国人口总量近53%，而购物中心仅占全国购物中心总量的16.5%，伴随着线下商场在三线城市的加速布局，及新零售背景下线上零售回归线下的现状，三线城市具有非常大的商场客流增长空间，同时三线城市的消费加速升级也将成为线下实体快速发展的催化剂。

　　由此看来，地市商业的市场空间及发展机会，相比较郑州而言尤其是对连锁品牌，具有更大的吸引力及施展空间。同样，对于发展商而言，随着对商业认知的提高，其在投入方面也变的越来越有信心。返回搜狐，查看更多

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