传统物流园区发展报告简版2024（郑州市）
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以下是一份关于郑州市传统物流园区发展报告的概要，旨在阐述郑州传统物流园区发展现状、挑战及未来趋势，供行业、企业交流探讨。
传统物流园区是指早期的物流集散地，具备货物储存、运输、分拣、加工、包装等功能。它通常由政府或企业投资建设，具备一定的规模和完善的物流基础设施，在特定的地区、市场为客户提供体系化的物流服务，是物流产业的重要组成部分。具体的描述如下：
1. 功能定位：传统物流园区主要以”提供基础的物流服务”为主，包括货物的装卸、仓储、分拣、配送等作业。这些园区通常服务于特定的行业或区域，如工业物流园区、商贸物流园区、批发市场物流园区、专线物流园区等。
2. 服务内容：服务内容相对单一，主要围绕货物的“物理流动”，相对来说，较少涉及供应链管理、信息流和资金流的高效整合。
3. 技术应用：技术含量相对较低，依赖人工操作和传统的物流设备，信息化和自动化水平相对不高。
4. 管理模式：管理方式较为传统，通常是以出租仓库和场地为主，园区内企业各自为政，缺乏有效的协同和整合。
5. 规划设计：规划可能较为简单，重点在于满足基本的物流需求，对园区的长期发展和可持续性考虑不足。
6. 发展理念：传统物流园区更注重规模扩张和经济效益，对环境保护、节能减排等方面的考虑相对较少。
7. 市场定位：市场定位相对固定，主要服务于当地或周边的制造业、商贸业等，对“C端”的服务相对较弱。
8. 与外部连接：与外部交通网络的连接可能不如现代物流园区那样便捷，可能仅限于基本的道路连接。
9.缺乏标准：如园区基础建设、物流、仓储、智慧、数据、低碳等方面的标准。标准的相对缺失，在一定程度上，园区的互联互通（省内市县园区、省外园区）、深度协作从根本上无从开展。
随着郑州地区物流行业的发展和市场需求的变化，郑州市的传统物流园区正在逐步向现代物流园区转型。通过标准化的基础建设、先进的技术和管理模式，提升服务水平和运营效率。这个趋势在郑州东部区域的物流园区相对明显。
郑州市传统物流园区作为物流行业的重要组成部分，长期以来承担着货物集散、仓储、配送等基础功能。随着郑州市经济发展转变而改变。经历了线下时代、电商时代、新零售时代的演变过程。如下图所示：
阶段一：1954年-1993年，郑州市传统物流园区的萌芽阶段。
1954年，郑州刚刚开始建市，一切从基础做起，做为城市发展配套的基础设施之一物流园区，还未有明确的概念，1977年之后，改革开放，物流发展有了新的变革需求，集体、个体参与到物流的发展。兴建了码头、铁路、公路、仓库等大量的基础设施，渐渐的形成了批发市场集聚、停车服务集聚、商品存储集聚等场景，为河南以后传统物流园区的发展奠定了初步的基础。
阶段二：1993年-2003年，郑州市传统物流园区雏形阶段。
郑州市区商贸（如批发市场、交易中心等）的集聚效应，引发流通仓储和物流的集聚，在加上货物运输。久而久之，形成了蕞早一批以省外专线、区域分流为主的物流园区和仓储分流中心。
阶段三：2003年-2018年，郑州市物流园区进入快速发展阶段；
在此期间，郑州市经济高速发展，城市化建设日新月异，原有散落的物流资源，随着市场外迁，形成大规模集聚，且形成一定的体量，在此基础上，仓储、省际流通、区域流通、城市配送等快速发展起来，具备了一定的产业生态基础。物流园区做为载体，显得尤为重要，它的发展建设，越来越具有优势。郑州市涌现大量的物流园区。
阶段四：2019年-现在，郑州市传统物流园区进入成熟的阶段；
2019年以后，新兴现代化园区在郑州东区（经开区、中牟）、航空港区、南区（新郑、新密）的大规模建设，引发物流园区基础设施与管理运营的服务升级。传统物流园区市场受市场环境的影响，更加集聚。专业化、细分化建设很是突出。在郑州新郑、新密、经开区、港区形成了代表区域特色的集群设施。标准、质量、服务模式、市场生态趋于成熟。
据不完全统计，郑州周边传统型的物流园区，有80多家，总面积300多万平方，大小不一，分布相对较为集中，主要集中在南部、东部区域，分布图如下：
郑州南部区域:主要集中在管城区、二七区、新郑北、新密北四个区域交织部位。主要的园区有东方大运、玉泽、同赢德坤、大智、三志亚欧等物流园区，是郑州蕞早的物流园区发展地。大型批发市场环布、生产加工企业云集、区位优势明显、交通条件，货物集散便利，市场需求较为旺盛。
郑州东部区域:主要集中在管城（经开）区、中牟、港区北三个区域。在2010年以后，郑州大力发展物流业,在经开区划出10平方公里做为国际物流园区,传统物流园区开始在此布局，陆续有一批企业落户。主要有长通物流园、宇鑫物流园、鸿泰物流园、正和物流园区、贰仟家物流园等。客群体系主要是批发市场类、制造类、消费类企业。汽车制造 ( 比亚迪、日产、上汽、海马) , 生物制药 ( 安图、国药、华润、上药) , 高端制造 (盾构机、煤机) ，生鲜批发市场(万邦) 、物流（郑欧班列,京东、日日顺、四通一达、航空）等类型客户也青睐该区域。为传统物流园区的升级迭代，提供了良好的成生态基础。
传统物流园区作为物流活动的重要载体，主要由专线、区域物流、城配、信息部或平台、存储企业、供应链服务配套服务企业等组成。园区服务内容如下：
主要围绕省际网、区域网、城配网等组成的干支线运输服务，部分园区，通过多种运输形式进行，如公路、铁路、航空等组成的复合运输形式。当下，郑州区域暂时没有园区进行水路联通的直接运输。
提供货物存储服务，分临时转运仓储或常态仓储两种形式，运运输、配送相结合，形成仓配一体化。优化作业流程，把装卸、分拣、包装、代管等衍生服务融入其中，减低物流成本。尤其是郑州东区的传统物流园区，如长通物流园区、鸿泰物流园区、宇鑫物流园区等大多为立体式仓库（一层用于分拨集散，二层以上作为楼库使用），仓配一体化综合服务功能尤为突出。
以入住园区内的客户资源为基础，以人、车、货、场后市场需求为主线，进行增值服务体系建设。郑州传统物流园区该方面的资源相对丰富，涉及的内容较多，如下图所示：
郑州传统物流园区的经营者，通过提供这些服务，帮助企业降低物流成本，提高园区运营效率，同时也能够适应市场的变化和客户的需求。随着物流行业的不断发展，郑州市一部分传统物流园通过增值服务的创新发展，衍生出更多“圈层建设”，正逐步实现园区盈利的多元化、专业化。
郑州传统物流园区技术与管理的发展建设，主要取决于两个方面，一是园区建设、运营方的服务，二是入住园区客户的需求。两者相辅相成，协同建设。郑州传统物流园区的技术与管理，大多围绕着专线、区域物流、城市配送等类型的客户进行构建。对电商类、高端制造类、快递类客户的应用需求相对较少。从市场细分的角度来看，传统物流园区技术与管理发展的战略方向是错位发展，在此领域更具竞争力。
从当下郑州市场的应用场景来说，存在技术含量和自动化水平较低，管理方式传统，信息化建设相对不足的现象。主要涉及以下几个方面：
1）仓储管理系统（WMS）：用于管理仓库内货物的存储、出入库、盘点等操作。提高仓储效率，减少人为错误。
2）运输管理系统（TMS）：管理货物的运输计划、调度、跟踪等。优化运输路线，降低运输成本。
3）条码与RFID技术：用于货物的追踪和识别。提高货物处理速度和准确性。
4）自动分拣系统：利用自动化设备对货物进行分类和分拣。提高工作效率，减少人工成本。
5）GPS与GIS技术：实时追踪货物的位置信息。优化配送路线，提高配送效率。
6）通信网络技术：构建园区内部和外部的通信网络，实现信息的快速传递和共享。
1）园区规划与管理：对园区内的基础设施、仓库、装卸区等进行合理规划。确保园区内各项物流活动高效、有序进行。特别是行车动线、通行效率，是郑州市传统物流园区与新兴物流园区一个重要的区别。
2）人力资源管理：招聘、培训、考核园区内的员工。确保员工具备必要的技能和知识。
3）安全管理：制定和完善安全管理制度。定期进行安全检查，预防事故发生。
4)质量管理：确保物流服务符合质量标准。通过ISO等国际质量认证体系，提高服务质量。
5)成本控制：通过优化操作流程、提高设备利用率等方式降低成本。进行成本分析和预算管理。
6)客户服务管理：提供优质的客户服务，包括订单处理、售后服务等。收集客户反馈，不断改进服务。
7)环境保护与节能减排：实施环保措施，减少污染。通过节能技术和设备降低能源消耗。
8)信息技术管理 ：确保信息系统的稳定运行。定期更新和维护信息技术设备。
随着物流行业的快速发展，传统物流园区在技术与管理方面也在不断升级和改进，以适应智能化、信息化、绿色化的发展趋势。通过引入先进的技术和管理理念，传统物流园区能够提供更加高效、可靠、环保的物流服务。
物流园区是重资产投资，园区的投入与运营产出，必须在一定的周期内平衡。郑州传统的物流园区，造价差异跨度较大，一般情况下，单平方建设成本在1000-2700元之间（取决于土地成本、建设等级、容积率、设施设备等因素，不含冷库）。郑州传统物流园区的成本，主要由以下四方面构成：基础设施建设成本（包括园区道路、仓储设施、信息化系统等建设成本）、运营成本（日常维护、设备折旧、人力资源、能源消耗等运营成本）、管理成本（园区管理团队的人员薪资、管理费用等）、衍生成本（增值收益的投入成本）。
对应的园区收益各不相同，主要与园区定位、服务设施、政策条件、区位交通、行业生态基础、运营管理等方面有关。收益模型如下图所示：
1)租赁收益：租赁收益包涵的方面很多，也是郑州传统物流园区收益的主要来源，主要内容如下：
Ø仓库租赁服务收益：包括仓库（室内、屋顶、外观等）租赁、等方面的收益。
Ø设备租赁：如装卸、搬运、分拣设备的租赁；货架、托盘等使用工具的租赁；车辆租赁、甚至是铁路专用线、渡口等设施。都可以进行租赁运营。
Ø房屋租赁：主要是仓储配套（非物流建筑物）的房屋租赁，用于办公、商务、食宿、休闲等。
Ø空地空间租赁：园区内空地主要应用于新能源充电桩建设、停车或其它临时租赁需求。
2)供应链服务增值收益：在仓储环节中，通过提供装卸、搬运、分拣、包装、简易加工、配送、售后等增值性服务，获得基于仓储租赁基础之上的增值效益。在整个物流供应链的活动当中，还可以通过商品的在仓存储，进行存货融资服务，为园区内的中小型企业提供运营资金。郑州东区的一些园区，已经尝试结合仓储商品，进行电商直播、仓卖、易货等经营活动，获取收益。
3)人、车后市场综合服务收益：郑州传统的物流园区，车辆集算集中度高，很多园区日通行量在2000次以上（4.2米以上的货车），车辆及司乘人员的综合服务，如车辆销售、食宿、配货、维修加油（充电）、金融、保险、车务、安全管理等。每个方面都是园区服务收益的关键点。郑州传统物流园区，受制于业主方发展理念、运营管理团队、园区布局与场景等方面的因素，该方面未形成体系化、生态化、专业化的服务。衍生的服务“圈层”行对较少。这也是郑州传统物流园区发展竞争的不可逾越的屏障。
4)资产保值增值收益：郑州传统的物流园区，主要布局在郑州发展外溢的主要区域（郑州东区、南区），对园区资产的保值、增值有先天的助力，加之良好的生态基础（如产业资源、行业资源等），园区保值增值收益前景乐观。郑州传统物流园区资产增值保值的另一方面，取决于园区有效的管理和运营策略，确保物流园区资产的价值得到保持和提升，从而获得的经济收益。涉及的内容有基础设施建设与维护、智能化升级、多元化服务、环境与安全管理、市场定位与品牌建设、财务管理与投资、合作伙伴关系等方面的内容。当下郑州传统物流园区资产保值增值的重心在土地、资产的溢价升值方面，有效的管理和运营策略需要加强。
5)其它：政策奖补、物业收益、特色化建设收益（电商、低碳、智慧、城乡一体化、应急保供、网络货运、总部经济、产学研等）。郑州传统物流园区在该方面的发展建设，发展不一，园区发展定位、经营管理导向决定该方面的深度建设。
郑州市传统物流园区主要收益项统计
托盘、货架、叉车、地牛、软件、车辆等，明细较多
代管商品种类、工序、要求等条件具体界定
政策奖补主要有：建设补贴、税收奖补、租金补贴、经济贡献奖补、升规、上台阶或获得荣誉奖补、数字技术示范项目奖补、运营补贴、人才待遇保障、研发投入奖励、科技成果转化奖补、技术创新、绿色智慧园区补贴、数字经济园区奖补等。以上是郑州传统物流园区一些常见政策奖补类型。
总结：从市场调研的数据来看，郑州传统物流园区整体综合出租率在80%以上，基本上符合良性发展的态势。值得注意是，园区收益呈现两极化趋势。经营较好的园区，相对来说，收益会更好，反之越差。
1. 效率问题：传统物流园区由于技术、管理水平和硬件设施限制，效率较低，无法满足现代物流行业的高效需求。
2. 成本压力：随着土地、人工、租金等成本的上升，传统物流园区运营成本不断增加。
3. 环境问题：传统物流园区在环保方面的意识较弱，可能存在一定的环境污染问题。
4. 市场竞争：面对现代物流园区的竞争，传统物流园区需要寻求转型升级。
1. 技术创新：传统物流园区需要引入先进的技术，如物联网、大数据、人工智能等，提升运营效率。
2. 管理优化：通过改进管理方式，实现物流园区的专业化、规范化运营。
3. 服务拓展：拓展服务范围，提供增值服务，如供应链管理、金融服务等。
4. 绿色环保：注重环保，推动绿色物流，减少对环境的影响。
5. 协同发展：加强与周边区域和行业的协同发展，形成产业链、供应链的整合。
1. 政策支持：政府应出台相关政策，鼓励传统物流园区转型升级。
2. 资金投入：加大对传统物流园区基础设施和技术改造的投入。
3. 人才培养：培养专业的物流人才，提高园区运营水平。
4. 市场引导：引导传统物流园区向现代物流园区转型，满足市场需求。
本报告旨在为郑州市传统物流园区的发展提供参考，帮助相关企业和政府部门更好地应对挑战，抓住发展机遇。返回搜狐，查看更多
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