最近，有不少粉丝向我咨询这样的问题——

　　家里有房住，想用闲散资金再买一套房子，主要是为了保值，冲抵通货膨胀带来的资金贬值，重视租金收益，郑州买哪里最合适？

　　其实，想要搞清楚这个问题，就要先了解郑州各区域的房价情况。

　　到底哪个区域的房价有泡沫，哪个区域的房价更扎实？

　　究竟哪个区域的房子有风险，哪个区域的房子更安全？

　　而衡量房价是否合理，有一个很重要的指标，就是租金回报率。

　　一般而言，租金回报率越高，房价泡沫就越小。

　　房价取决于有钱人，房租取决于普通人。

　　房价可以无限高，房租却很难一直涨。

　　显然，无论供求关系多么紧张，房租都脱离不了就业和收入的基本面。

　　因此，租金回报率的高低，可以作为房价泡沫高低的重要参考。

　　那么带着上面的问题，咱们就来扒一扒，当下郑州哪个区域的租金回报率最高？

　　我们挑出郑州几个典型的成熟区域来做分析。

　　下面这张图片，细分出12个小片区。

　　有了不同的片区分布，就可以参考每个片区里的几个具有代表性的二手房，来预估片区当前的租金情况，参考几个具有代表性的新房，来预估片区当前的均价，进而计算出新房月供，推算出每个月的租金占月供的比例。

　　但，问题又来了，有没有一个更简单直接的概念来表示房子租金回报率的高低呢？

　　当然有，就是售租比。售，顾名思义是房价；

　　和租售比不同的是，售租比=房价/年租金。这样算出来的结果是一个很干净的数字，代表租金水平不变的情况下，将房子租出去，XX年可以收回成本。

　　一般来说，可以收回成本的时间越短，代表租金回报率越高。不过这只是一个初步的判断，具体情形还要具体分析。

　　好了，交代清楚以上问题，我们就来算一算，当下郑州，哪个区域的租金回报率最高？房价泡沫最小？

　　这里需要注意以下几点：1、由于更注重租金，一般非首套房，故首付比例按60%计算，贷款年限按30年计算，贷款利率统一按基准利率上浮30%计算。

　　2、上表中的租金月供比和售租比只能作为一个静态的初步判断，仅供参考，重要的房价涨幅、租金涨幅均未考虑在内。

　　3、平均租金为普遍水准，一般带装修、家具家电齐全，具体一房一价，与装修层次、家具家电、房东个人要求等相关，上下浮动。

　　我们以其中的高铁片区为例，具体说明一下。

　　高铁片区在售的新房较少，新房均价按25000计算。二手房100㎡三室的平均租金3800。

　　一套100㎡的三室，总房款225万，贷款90万，则月供5611.89，租金3800，租金占月供的68%。同时，售租比49，即租金不变的情况下，49年可以回本。

　　我们要清楚，租金月供比数值越大，售租比数值越小，代表租金情况越好，房子的租金回报率越高。

　　通过上面的表格，可以发现，郑州这12个小片区，住宅的租金月供比基本都在50%以上。也就是说，购买郑州主城区的新房，以二套，贷款30年计算，每个月的租金基本上都能达到月供的一半以上。

　　其中，租金月供比最高的是金水核心区，租金抵偿月供的能力最强。月供3142.66，三室的房租平均3000，基本上每个月的房租可以抵月供了。同时，售租比也是最低的，在租金不变的情况下，35年就可以回本。

　　而租金月供比最低的是南龙湖片区，租金抵偿月供的能力相对最弱。月供接近4000，三房的房租平均2000，基本上每个月的房租只占月供的一半。同时，售租比也是最高的，在租金不变的情况下，63年才能回本。

　　相比之下，租金抵偿月供能力较强的有高铁片区、老经开区、商城核心区。

　　其中，高铁片区片区最高。这里配套成熟，地铁医院学校齐全。参考几个代表楼盘的价格，片区均价按25000计算。

　　其次是老经开区，参考几个代表楼盘的价格，片区均价按19000计算。

　　这里价格低于19000的楼盘都可以考虑。比如保利天汇、华润凯旋门。

　　再次，是商城核心区，这里的生活配套可以媲美金水老城区，但同样可开发土地较少。参考几个代表楼盘的价格，片区均价按16000计算。

　　所以，这里价格低于16000的楼盘都可以考虑。

　　接着，是管南片区，相较于环内其他几个片区，这里的城市面貌较差，高层次的学校医院商超比较少，片区整体售价也同样不高。参考几个代表楼盘的价格，片区均价按15000计算。

　　所以，这里价格低于15000的楼盘都可以考虑。比如13700的尾盘正商城 ，比如14800的世茂云尚城，比如14000的鑫 苑国际新城等。

　　最后，是惠济核心区，这个片区位于三环内金水老城的北部。这里发展较早，配套成熟。参考几个代表楼盘的价格，片区均价按14500计算。

　　可以看到，三环内无论怎么拥堵，抗风险能力反而很强。

　　部分投资购房者，依然钟爱郊区盘，一直觉得郊区盘的涨幅会随城市发展，比市内楼盘好，这个购房观念估计需要重新调整。

　　最后再说一点，更注重租金收益的话，不要买太大的户型。我们通过上面的表格发现，户型越大，租金占月供的比值反而小，售租比反而大，租金回报率反而低。

　　再次强调，以上只是一个静态的初步判断，仅供参考，重要的房价和租金涨幅没有考虑在内。而房价和租金一旦变动，结果可能也会有所变化。

　　未计算房子未来升值，是仅用租售比来看房价泡沫，我们也坚持认为未来房租对房价的上涨起决定作用。

　　那么，回到文章开头的问题，为了保值，重视租金收益，郑州哪个片区、哪个楼盘最合适呢？

　　可以看看郑州主城的以上6个片区里分别列举的这些楼盘。毕竟是更注重租金，位置不能差，品质可以一般。

　　但是，如果你更偏自住，那又是另一套购房逻辑了！

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