长三角土地市场或率先回暖复苏民营房企加速回归入场
本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
开拍即报出12轮竞价，仅11轮到12轮便有房企1秒加价2.3亿元，最终成交楼面价43173元/平方米，成为南京市单价第二高的地块……3月17日，在南京市2023年首批集中供地争夺战中，建邺区NO.2023G03地块广受追捧，最终被民营房企伟星房产以31亿元竞得。
《中国经营报》记者在采访中了解到，南京市此轮土拍延续了长三角土地市场今年以来的复苏态势。南京市此轮土拍推出的11宗地块全部成交，其中4宗地块封顶摇号，3宗地块溢价成交，共计揽金176.68亿元，平均溢价率7.98%。这一揽金数据仅次于2021年首批集中供地。
克而瑞研报分析指出，自2021年启动集中供地以来，长三角地区一直都是房企的投资热点。2022年全年，有近五成房企的投资金额位于长三角地区。从杭州市、苏州市及南京市的2023年首批集中供地情况来看，2023年土地市场热度开始回升，长三角土地市场或将率先回暖复苏。
“长三角地区土地市场开始回暖，与各方积极推出房地产行业平稳健康发展的政策息息相关，比如各地政府推出了不少优质土地。”中国房地产数据研究院院长陈晟日前向记者表示，在过去一段时间，土地市场的“买家”主要是国央企和地方城投等国资企业。“民营房企开始积极入市，正是土地市场恢复的最重要标志。”
3月17日，南京市2023年首批集中供地收官，共计出让13宗地块，其中纯住宅地块11宗，揽金达176.68亿元，土地出让总面积约41万平方米，总规划建筑面积为91.25万平方米，成交楼面均价为19364元/平方米。
据诸葛数据研究中心监测，南京市2023年首批集中供地和2022年第五批次相比，所推地块减少4宗，且远少于前两年首批供应规模，逐渐开启了“少量多次”的供应模式。但南京市此轮土拍热度回升明显，溢价率升至8%；土地出让效率也在逐步提高，本轮流拍率已由上轮的6.67%降为零。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者，继2022年末两轮集中供地出现零溢价之后，南京市此次集中供地溢价率仅次于2021年第一批次，土拍溢价率在自2021年以来的9个批次中位居“次新高”。
南京土地市场回暖也是长三角地区土拍率先复苏的一个缩影。早在2月7日和21日，杭州市单月迎来两次土拍，分别是2022年最后一批和2023年第一批集中供地，两批次前后仅相差14天，土地出让金总额达到271.8亿元。
具体来看，2022年12月即已公告的杭州市2022年第五批次集中供地，在仅有5宗精品地块供应的情况下，整体溢价率达到10.9%，刷新了杭州市2022年集中供地的最高值。在杭州市2023年首批集中供地中，共推出13宗地块，有9宗地块位于热点区域，包括萧山市北、滨江浦沿、钱江新城二期、余杭未来科技城、临平核心区、良渚新城等地。
据了解，在优质地块增多的带动下，参拍房企数量超过60家，最终8宗地块迅速达到封顶价格并进入摇号环节，其中最热门的萧山市北地块出现了60家房企争抢的局面，创下杭州市单一地块参拍房企数量的新高。
“最强地级市”苏州市也毫不逊色。记者了解到，苏州市2023年首批集中供地共出让11宗涉宅用地，成交金额约140亿元，成交楼面均价20003元/平方米，平均溢价率7.46%。
据统计，上述11宗涉宅用地中有3宗来自苏州工业园区，4宗来自狮山板块，均是配套完善的热点板块。正因如此，苏州市2023年首批集中供地有5宗地块溢价出让，其中3宗触顶摇号，最高溢价率为15%。同时，有2宗地块成交楼面单价均超过3万元/平方米，溢价率均为15%。
在关荣雪看来，经过2022年的多重考验，房企对具备楼市销售去化表现良好、房地产市场存在韧性及抗风险能力较强等特征的城市更加看好，布局意愿较高，因此稳健型房企更看好杭州市和苏州市等地的土地市场。
土地市场开始复苏，离不开房地产市场整体回暖，但也与各地不断提高供地质量密不可分。
苏州工业园区一直是苏州楼市的“王牌”。在苏州市2023年首批集中供地中，位于苏州工业园区中新大道南、星港街西的园区湖西1号地块成交总价为36.4268亿元，成交楼面价35650元/平方米，溢价率高达15%，成为本次集中供地中成交楼面单价最高的地块，同时刷新了区域地价纪录。
据了解，苏州工业园区湖西1号地块还未开拍就出现了40轮报价。在2月16日开拍后，报价轮次很快便突破65轮，仅用时1分41秒就超过最高限制楼面价，进入线下摇号环节。次日，又有31位竞买人参与摇号，最终华润置地将该宗地块收入囊中。
类似的火热抢地剧情也在南京市上演。作为南京市房价最高的区域，位于建邺区的NO.2023G03地块在南京市2023年首批集中供地中成为众多房企争抢的首要目标。
相关资料显示，建邺区NO.2023G03地块开拍即收到12轮竞价，尤其是在11轮到12轮的报告过程中，有房企1秒加价2.3亿元，触顶进入现场摇号阶段。最终，该宗地块被伟星房产以31亿元竞得，溢价率14.81%，成交楼面价高达43173元/平方米，成为南京市单价第二高的宅地。
无独有偶，3月16日，上海土地市场官网发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》，上海市2023年首批集中供地将推出位于浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区等11个地区的19宗涉宅地块，起始总价约为483.4亿元。
其中，有多宗优质土地引发市场关注。在19宗拟出让地块中，起始价最高的为闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，该地块土地用途为居住用地，出让土地面积为65071.2平方米，起始价69.23亿元。
起始楼面价最高的则是徐汇区田林街道167-02(n)地块，起始楼面价为78503元/平方米，出让土地面积为0.9万平方米，建筑面积为2.2万平方米，设房地联动价13.1万元/平方米；其次是位于静安区中兴社区的C070202单元306-04地块，该宗地块为商住用地，出让土地面积0.43万平方米，起拍价为6.7亿元，起始楼面价63172元/平方米，设房地联动价12.1万元/平方米。
“这几宗地块都是上海市比较稀缺的土地资源。”熟悉上海市房地产市场的业内分析人士告诉记者，徐汇区田林街道和静安区的中兴社区地块都位于上海市中心城区，周边交通、教育配套完善，按照以往经验建设的多为改善型项目；而闵行区梅陇社区地块尽管临近外环，但周边配套成熟且居住氛围浓厚，同时该板块近年来的土地供应量非常少，区域内的住宅房龄普遍较大。
陈晟分析认为，长三角各地政府纷纷推出了一些优质土地，不仅有助于恢复土地市场信心，还能够促进优质民营房企积极入市，对于推动整个房地产市场回暖都有重要意义。
纵观长三角地区热点城市土拍，“城投公司兜底”现象正逐渐成为过去时，一些优质民营房企代表开始积极入场拿地。
例如，在杭州市已经结束的两批次集中供地中，中天美好、兴耀房地产、新城控股、滨江集团、浙江中豪、中腾置业、富阳山水和伟星房产等民营房企均有所斩获。
尤其是有“杭州地产一哥”之称的滨江集团，延续了2022年“斩获41宗土地、权益土地金额达373亿元”的火热势头，在杭州市2023年首批集中供地中，以总价34亿元接连拿下3宗地块，其中有2宗溢价成交。
具体来看，杭州未来科技城241号地块在经过8轮竞价后，滨江集团以总价10.91亿元竞得，成交楼面价为24578元/平方米，溢价率6.86%；北二路南侧地块在经过3轮竞价后，滨江集团以总价7.05亿元竞得，楼面价为9216元/平方米，溢价率1.44%。
伟星房产则是华东地区土地市场中的“黑马”，接连在杭州市和南京市集中供地中摘得地块。
2月21日，杭州市浦沿单元BJ0601-R21-05地块进入摇号环节，共有20余家房企参与竞拍，最终伟星房产以总价19.46亿元竞得，楼面价26346.89元/平方米，溢价率11.45%；在不到1个月后的3月17日，伟星房产再次摇得建邺区NO.2023G03地块，拿地金额高达31亿元，这也让伟星房产力压万科成为南京市此次土拍中的“领头羊”。
克而瑞研报分析认为，要判断房企投资意愿是否恢复，主要还是看规模民企是否开始拿地。“但目前来看，民营房企虽然已有个别代表入场，但投资意愿还未普遍复苏。无论是杭州市、苏州市、南京市还是其他城市，拿地主力依旧是央国企，且热门地块主要落入央国企囊中。”
记者梳理发现，国央企身影占据南京市2023年首批集中供地半数以上的份额，11宗地块中有7宗被央国企收入囊中，具体包括保利发展、大悦城、中海地产等；苏州市2023年首批集中供地也吸引了中建三局、华润置地、建发地产、保利发展和招商蛇口等实力强劲的国央企。同时，外来房企的参与积极性也有所提高，例如山西万信成功竞得了苏州市吴中光福地块。
“尽管在推出优质地块加持下，多座长三角城市土地市场开始回暖，但企业端投资的全面回暖仍难度颇大，市场仍高度集中。”克而瑞研报分析认为，市场所期待看到的，其实是另一类规模较大、且许久未有投资动作的民营房企现身，但遗憾的是此类民营房企仍未现身，这在一定程度上也说明规模民企投资仍处于弱复苏的状态之中。
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