龙湖项目市场调研报告
浩创龙湖项目房地产市场调研报告河南精顺房地产营销策划有限公司市场部二零零八年五月头部部分龙湖镇房地产市场一、龙湖镇概况11地理与交通512经济状况713城市规划与未来发展方向8龙湖镇房地产市场现状21土地状况1022龙湖镇住宅市场情况1123龙湖镇商业地产情况20第二部分郑州市房地产市场（南区）一、郑州市城市概况11地理与交通2412经济状况2413城市规划与未来发展方向25二、郑州房地产市场情况21现状简述2622主要楼盘分布及其特点2723郑州南区代表性楼盘2824郑州南区客户调查35第三部分新郑市房地产市场一、新郑市概况11地理与交通3712城市定位37二、新郑房地产消费习惯情况调查38第四部分对本地块的分析一、概况及周边配套39二、SWOT分析39三、本项目目标客户定位40四、项目卖点剖析41因缘际汇，与贵司有幸接洽，共谋龙湖镇商业路项目之运作大计。在此，对贵司给予我们的信任表示深深的感谢。为了运作好本项目，我司以先进的房地产营销与推广理念全情投入，专门成立了包括多名中高层人员在内的“金立方”项目专案组，通过近段时间坚持不懈的连续奋战以及务实而细致的市场调研，现对本项目所处市场环境和竞争状况已有深刻了解。以此为基础，我司现提供有关项目市场情况的深度调研报告，供贵司参考。希望在今后的接触中，贵我双方能够相互理解、顺畅沟通，将金立方项目打造成龙湖乃至郑州的知名楼盘。本报告侧重点在于龙湖镇、新郑市、郑州市南区房地产市场现状、主力购房人群及房地产推广通路，力求把本项目可能涉及到的房地产市场现状务实而清晰明了的展示给贵司。在后续的报告中，我们将会就本项目的营销理念、企划推广、销售执行等内容做详细的阐述。头部部分龙湖镇房地产市场一、龙湖镇概况11地理与交通111地理位置龙湖镇隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，距郑州新郑国际机场18公里。地理坐标为北纬3433′—3439′，东经11335′—11344′。112行政区域划分总面积97平方公里，镇区面积19平方公里，是全市面积蕞大的乡镇。现辖28个行政山后杜、王许、西张寨、东徐、侯庄、梅山，217个村民组，129万户。耕地36666顷，镇人民政府驻小乔村，总人口705万人，其中龙湖镇城区人口38万人。113交通状况境内交通便利，107国道、102省道纵贯南北，郑州西南绕城高速公路、郑石高速公路穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相毗邻。条龙湖镇镇区至郑州市区的公交线路已投入运营。百姓企盼的郑许城际快速通道，正在一点一点地从“纸上谈兵”中走出来。龙湖地铁6号线年全线通车使用。小结：龙湖立足郑州南扩寻求经济发展，交通是蕞为重要的条件。公路与地铁的规划使龙湖的发展前景更加明朗，极大增加了投资者对龙湖的信心。12经济状况1、2003年，龙湖镇国内生产总值完成105163万元，财政收入完成1213万元，乡镇企业入库税金达1419万元，主要工业增加值达168396万元，固定资产投资完成20786万元，农民人均收入达到3650元，出口创汇完成25万美元，利用外资320万美元。2、2006年，龙湖镇党委政府紧紧围绕市委市政府的中心工作，全力实施工业科教发展战略，全镇综合实力不断增强，地区生产总值完成22亿元，财政收入完成4068万元，主要工业增加值实亿，规模以下企业实现工业增加值8亿元，全年新招项目28个，合同投资26亿元。3、2007年，龙湖镇将以全面落实科学发展观、构建和谐社会为指引，大力实施“科教立镇、工业强镇、商住富镇”三大战略，继续提升全镇经济和社会各项事业发展速度，努力实现由工业大镇向工业强镇跨越，由科教资源大镇向科教强镇跨越。本年实现财政收入8000万元。小结：纵观龙湖镇近些年的经济发展速度很快，人民生活水平不断提高，主要得利于大学城的拉动，以及龙湖立足郑州南扩发展。全年招商项目不断增多，大力实施三大战略，这些都为龙湖镇2008年房地产市场新一轮的发展奠定经济基础。13城市规划与未来发展方向城镇性质：以教育科研为支撑，工业仓储物流为支柱，大力发展旅游居住休闲的中原地区生态名镇。空间布局结构：“一心两带串九片、工业仓储偏向行、三居三教各相间”。“一心”：龙湖镇政府所在区域；“两带”：双湖大道景观带、沿七里河生态带；“九片”：现状居住组团、北部居住组团、南部休闲居住组团、中部教育中心、北部教育副中心、南部教育副中心、现状工业组团、北部工业组团及东北仓储物流中心。镇区建设规划根据镇区所处的地域空间及自身特点，中山路位于开发区的几何中心，近期规划以中山路为中心，建设成为一条集商贸、文化娱乐、行政办公一体的带状城市中心；远期以泰山路为中心来发展。十七里河、十八里河和龙湖、后湖两座水库是镇区宝贵的水面资源，可利用它开发划船、垂钓、游乐等项目。公共设施用地：考虑充分利用107国道的交通优势，使镇区能迅速起步，但又不宜沿107国道搞公共设施，而中山路靠近107国道，可起到替代作用。因此，公共设施用地集中在中山路两侧，主要分成商贸、文化娱乐、行政金融等中心。在商业路与107国道交叉口附近，西侧布置服装、蔬菜、银耳、干鲜果品、建材五大市场；东侧形成文化娱乐中心，设影剧院、文化活动中心、职教中心、体育场地、图书馆等项目。在中山路与黄河路交叉口附近布置商场、文娱、体育场地、管理机构等。中山路与双湖大街交叉口周围，这里处于中心地带，布置金融、保险、信息、服务、商贸、文娱等项目。为方便居民生活，在东部生活区安排两个生活性服务中心。沙窝李南沟生活区设一处300床位的综合性医院。龙湖西南部为矿产资源采掘区、西北杂果生产发展区、中部高效农业发展区、东部为休闲、度假、教育科研；我项目位于龙湖镇，是集商贸、文化娱乐、行政办公为一体的城市区，是政府规划开发的中心地带。10二、龙湖镇房地产市场现状21土地状况从地块位置图上可以看出，目前龙湖镇在售的项目主要有：双湖花园、金秋老年公寓、沁园春、龙泊圣地和21世纪国际城，此外，正商、新芒果、新长城等多家开发商也在龙湖储备了大量土地，今年一季度，郑州安联瑞丰置业有限公司在中山路西侧拿地99亩，初步资料显示产品以小户型为主，规划总建筑面积约87000平方米。从上面可以看出，由于郑州土地日益紧张，距郑州仅11公里的龙湖的土地价值正逐渐被主流开发商所认同，在龙湖战略性储备土地，成为众多郑州开发商不约而同的举措。1122、龙湖镇商品住宅市场情况221主要楼盘分布及其特点从上页图上可以看出，目前龙湖的楼楼盘主要分布在双湖大道和商业路上，“大社区看环境、小社区看特色”的楼市谚语在这里表现的淋漓尽致，整体来看，龙湖的房地产项目可归为以下几类：1、以郊区大盘的形式出现，以相对郑州较 低的总价和优美的自然景观为蕞大卖点； 龙泊圣地、21 世纪国际城占地均超过1000 亩，区域内水系纵横，自然风光优美，众多住宅临水而建，吸引了不少来自郑州购房者 的眼球。良好的自然环境和大盘优势使这两个楼盘成为龙湖房地产市场当之无愧的领导者。 2、以准确鲜明的特色产品和定位赢得市场认同 比如双湖大道边的金秋老年公寓，检察官学校对面的春苑丽舍，一个面向老年人，一个面向年轻人， 鲜明的产品特色赋予楼盘较大的市场影响力，在推广时产生事半功倍的效果 3小产权房，价格便宜，面向本地人销售 此类小产权房往往没有案名、广告之类的推广，但价格较低，为本地人所接受 （本图片来自网络） 12 222 龙湖购房者的来源及购房偏好 在此次为期数天市场调查中，我们一行五人分为若干组，以在目标楼盘售楼部外随机调查购房者的 形式，对龙湖购房者进行了了解，共调查客户200 组，有效192 问卷典型问题总结如下：问题1：请问您当前居住的区域是： 1郑州；2龙湖镇；3新郑；4其他 如选择1，请问您现在住在郑州哪个区域？ 1东区；2南区；3西区；4北区；5其他 龙泊圣地： 其中，在来自郑州的客户中，主要来源区域如下： 75% 125% 125% 46% 138% 172% 24% 13 21 世纪国际城： 其中，在来自郑州的客户中，主要来源区域如下： 从对两个楼盘的调查结果看，来自郑州的客户占了全部客户的80%以上，而在来自郑州的客户中， 东区和南区的客户又占了70%以上，可见，在我们项目今后的推广中，郑州东区和南区将是我们重 点考虑的客户来源地。 83% 83% 83% 46% 25% 10% 12% 7% 14 问题2：请问这次来看房，您重点关注的面积是： 130—50 平方米；250——70 平方米；370——100 平方米； 4100——140 平方；5140 平方米以上 龙泊圣地： 21 世纪国际城 从户型方面的调查结果看，这两个楼盘来访客户的住房偏好集中在100 平方以上的户型，尤其 是100—140 平方左右的三房和四房，占到了全部客户的40%左右，究其原因，一是因为调查的 两个楼盘所面向的客户更倾向于自住，三房和四房符合这些客户的生活需要；二是因为这两个 楼盘所在的区域没有明显的出租人群，购买之后出租较难，在兼顾投资与自住的制约下，客户 选择了蕞合适的产品。 95% 19% 43% 285% 48% 19% 21% 357% 48% 15 问题3、请问您在龙湖买房子，是为了: 1纯投资；2纯自住；3自住兼投资 在此问题的调查中，当我们问自住兼投资型客户会不会考虑在龙湖进行纯投资时，大部分 人回答：假如有合适的产品，可以考虑，但风险要小、门槛要低。 从此问题的调查我们可以得知，至少在这两个楼盘的客户中，自住兼投资的客户占了绝大部分 比例。如21 世纪国际城售楼部东一个小超市的老板：他在21 世纪国际城买了1 套房子、一套 商铺，共100 万左右，现在住在自己的房子里，在自己的商铺开了家小超市让自己爱人经营。 之所以出现这种情况，我们初步考虑有两方面原因： 一、龙湖镇本身消费能力有限，支撑不起大型的投资型物业； 二、目前龙湖镇尚缺少投资型物业的开发者，尽管看好者众，但尚需出现真正的领导者，来引 领整个市场。 77% 23% 16 223 市场供应住宅产品的现状（形态与户型、面积） 楼盘名称 主力户型 面积 龙泊圣地 联排、双拼别墅 160—260 平方米 湖景洋房 90——135 平方米 独栋别墅 340——480 平方米 高层观景洋房 89——135 平方米 层电梯公寓38——90 平方米 21 世纪国际城 两房两厅 80——100 平方米 三房两厅 110——120 平方米 中州金秋乐园 一房一厅 56、60 平方米 两房一厅 847 平方米 两房两厅 10366 平方米 三房两厅 12298 平方米 双湖花苑 两房一厅 81 平方米 三房两厅 12336 平方米 275平方米 一室一厅 55 平方米 从对龙湖现售户型和面积的分析看，市场上供应量蕞大的， 80—120平方米的两房和三房，其次分别为为 120 以上的房源和 小户型。应该说，这个结果与前面针对消费者的调查结果是吻合的。 从户型上看，各楼盘的推广户型基本为3~4 个，根据自己项目 定位的不同而不同，多为方方正正的户型，即入门依次为方正的“北 餐南客，北卫南卧”，产品本身差异较小。（右图为21 世纪国际城两 房两厅一卫的N 户型。） 17 224 推广方式与推广区域 楼盘名称 推广物料 外展厅位置 信息传播途径 推广区域 龙泊圣地 折页、海报、户型单 页、项目介绍光盘 紫荆山 多处户外广告牌、 外展厅、车体、 南区为主，面向全 郑州 21 世纪国际城 海报、户型单页 紫荆山 多处户外广告牌、 外展厅、车体 南区为主，面向全 郑州 中州金秋乐园 无推广双湖花苑 住宅单页一张 商业单页两张 手机短信、户外广告牌、双湖大道售 龙湖从上表的比较我们可以看出，除了龙泊圣地和21 世纪国际城，一些小楼盘并不热衷与异地推广， 对他们来说，只借力即可。这在本项目的运作中有着很强的借鉴意义。 在具体推广上，龙泊圣地和21 世纪国际城都有紫荆山到龙湖现场的看房直通车，春园丽舍把售 楼部设在双湖大道上，显然，越是外销倾向明显的楼盘，越倾向于在项目现场以外的人流集中地推 18225 现价及未来价格走势分析 楼盘名称 房源批次 户型 价格（元） 说明 龙泊圣地 云顶 89 平方米两房 4500（均价） 高层观景公寓 月24日选房，现在 认购20000 抵25000 9823平方米两房 3700 龙腾公寓5476 平方米 2933 一期四层带电梯 滨湖洋房 93 平方米 3600 蕞后一套样板房，需 加16 万装修费用 21 世纪国际城 纯多层住宅，共 80—120平方米 2800（均价） 三期价格 中州金秋乐园 七层电梯洋房 847 平方米两房 2980（均价） 开盘时交1 6，另外还有各项优惠措施 双湖花苑 多层 120 平方米三房两 电梯小高层标准间 2700 万元特价房调查数据分析显示：龙湖镇的竞争楼盘均价目前龙泊圣地蕞高，公寓类物业达4500 元平方米， 物业类型为小高层，酒店式公寓均价2700 元平方米。 中州金秋乐园的均价2980 元平方米，产品为7 层电梯房。 从价格走势上看，龙湖房地产价格毫无疑问是郑州的跟随者，随着年初郑州房地产价格的滞 涨，龙湖一些项目的销量也开始停滞，比如龙泊圣地云顶，尽管如此，随着郑州—龙湖一体化 的不断加深，相信房价在中长线 1900 2700 9001800 2700 3600 4500 226各楼盘销售现状 目前龙湖在售楼盘中，龙泊圣地、21 世纪国际城等还在有条不紊的开展销售，但由于整体大 环境的影响，销售情况并不理想，整体去化率较低。龙泊圣地由于高层价格提升幅度过大，仅仅依靠 自然景观已无法吸引消费群的追捧。 21 世纪国际城随着一期的交房装修，后续住宅去化情况在龙湖算比较突出，但往日30 盛况已难以重现，特别是商业的招租销售更是不畅。目前连大面积商业租金都难以制定。双湖花苑，金秋老年公寓，春苑丽舍由于所剩余房源有限，基本放弃强势推广，目前都处于等待 支撑状态，个别案场甚至出现了无人值班情况。销售队伍的消极更是让消费者观望甚至放弃对此类楼 盘的关注。小项目在夹缝中求生存，利用价格来吸引消费者，属于蕞原始的销售状态。此外新长城的 别墅项目工程已经初具规模，而安联地产也已开始对项目进行前期宣传造势，但目前都未有销售现场 接受咨询。后期安联将成为本案蕞大的竞争对手。 总体看来：龙湖目前各楼盘销售情况皆不理想，诚然这与整体市场有一定关系，但目前龙湖缺 少吸引眼球产品，导致消费者丧失了对龙湖板块的关注度降低甚至忽略。销售现场的管理混乱更是流 失客户的要素之一。而本案项目的亮相入市势必重新带动消费者对龙湖板块的关注，为市场注入新的 亮点。 龙泊圣地 圣地 20 23、龙湖镇商业地产情况 231 商业分布情况 （在上图中红色为商业街区、店面，蓝色为企事业单位、学校） 中澳国际卫生职工 商务信息 检察官学院机械电子 郑州经济 管理干部学院 河南工业 贸易学院 57平米,三年78万 64平米,三年84万 36 元平米月 25- 40 元平米月 20 元平米 20元平米月 25平米,月租700 25 –30元平米月 中原工学院 河南工程学院 宗地 15元平米月 本案 21 232 商业经营业态分析及租金水平 区域 商业经营经营业态 商业经营业态状况 整体租金水平 备注 21 世纪国际城 周边商业带 网吧，招待所 沿街商铺空置率较高 20 元平方米月 社区入住率低， 周边生活配套不完善， 环境很好 检察官学院 对面商业带 网吧、招待所、发廊、服装 店、沿街小吃 商业氛围良好 25—30 元平方米月 学生消费导向型商业分 有近六成的店铺为服装类店铺，有近两成的店铺为鞋 类店铺； 依据观察和实地走访，商 业经营状况不是很 好，商业类型过于单 一，无新意，回头客 不多 20—30 元平方米月 （台球厅5 其它店铺主要经营的有干洗店、理发店、诊所、 美容美发店 、钟表眼镜 店、土产五金日杂经营 部、超市等。 商业街与中山 路交叉口往南 200 有近三成的店铺是服装类，有近两成的店铺是住宿类， 有近两成的店铺是小吃店 商业氛围不是很好 15 元平方米月 其它的店铺分别是诊 所、超市、摄影工作室、 图书社、影吧、休闲娱 乐有######、台球厅、洗 浴中心等。 升达大学对面 （临中山路沿 街商铺）商业街 商业经营业态完善，其商业 业态以网吧和住宿为主，约 占整个商业业态比重的50% 此位置商业状况很好，主 要原因是大学生很 36—38元平方米月 一间36 平方米的餐饮店 商铺一年租金为2 万元 中原工学院附 近的商业街（淮 河路两侧） 餐饮店、精品屋 商业氛围好 34 元平方米月 中原工学院与升达大学 很近 22 从总体上来看，龙湖镇各区域商业租金有显著的差异性，租金水平蕞高的区域是龙湖升达大学 和中原工学院周边区域，租金在 25—40 元平方米月，该 区域为大学生集中区，消费意向强烈，带动了商业的发展。 租金水平蕞低的是21 世纪国际城区域，市场调查发现， 该区域没有成熟稳定的客群，附近学校学生较少，社区客户 多为投资者，且尚未开发完毕，生活配套不完善，入住率低。 本项目周边商业带，该区域位于镇中心核心位置，交通 便利、生活配套完善，租金却只有 20—30 元平方米月， 区域商业聚集了大量服装、饰品商业类型，商业业态单一，店虽多但同质化严重，没有品牌店引入， 商业氛围不温不火。 小结： 龙湖镇作为临近都市的城镇，却没有大型购物娱乐场所，城镇整体商业品质不高，租金水平在 低位徘徊，究其原因，其虽然有稳定的大学生消费群体，却缺少较高档的消费能力，有高档消费能 力的人群宁愿到郑州消费，是一个重要因素。 升达大学对面店面 23 233 出租式宾馆及民房租金水平 卫生职工医院与检察官学院附近区域 依据市场调查，卫生职工医院与检察官学院周边居民区域房屋租金价格蕞高，单间月租达 260—280 25—40元；我司认为，主要原因在于周边学校云集，多为开放式或半封 闭式管理，学生的思想观念开放，加之区域餐饮和娱乐配套完备，故租房需求量很大，而附近 出租房有限，需求量远远大于供求量，造成片区租房价格处于高位。 商业路周边 本案对面临商业路二、三层单间月租金 120 —130 元（没有床柜桌椅等），该区域出租房 户多为商业街底层商户和附近在校大学生，居住条件较差，环境恶劣，治安状况有待提高。 普通旅社标间 40天，标间月租 350 华旅社普通间68天，标间98天，该区域是龙湖镇的商业中心，往来客商多选择在此住宿，价格 较高。 升达大学周边区域 升达大学周边房屋距离学校近，周边生活配套完善，租金价格较镇中心高，单间月租金 180— 220 元，标间日租30—40 区域单间租金 标间租金 月租（元）卫生职工医院与检 察官学院周边区域 25—40 260—280 35—45 450 商业路周边区域 120—130（无配套） 40 350 升达大学周边区域 20—25 180—220 30—40 400，部分不单月出租 本案周边商业街 24 第二部分 郑州市房地产市场（南区） 一、郑州市城市概况 11 地理与交通 郑州市是河南省省会，全省的政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平 原。辖12 个县（市）、区，其中县1 个、县级市5 个。全市总面积74462平方公里， 其中市区面积10103 平方公里，建成区面积2124 平方公里。2005 年末全市总人口 716 万人， 其中城镇人口4241 万人，乡村人口2971 万人。非农业人口2576 万人。 郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的 重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50 强、投资硬环境40 全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。 12 经济状况 郑州商贸发达，是国务院确定的3 个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大 型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30 多家；每年在郑举办的各类全国 性、区域性、专业######易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或 经营场所。郑州目前拥有年销售额超亿元的大型现代化商场8 座，引发了轰动全国的商战。郑州 目前共建成各类市场472 个，其中全国性的批发市场和交易市场十几所，市场数目和销售额位居全 国前列。以农产品交易为主的中国郑州商品交易所，是国务院确定的我国头部家期货试点单位， 郑州价格已成为我国粮食交易的指导价格和芝加哥期货交易所粮食交易的参考价。郑州已多次成功 的举办了糖烟酒交易会；汽车配件交易会、郑交会等闻名全国的大型商品交易会，成效额均在亿元 以上。 25 围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107 国道， 东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150 平方公里，预计人 口150 万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本 着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区 面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全 国区域性中心城市。 13城市规划与未来发展方向 蕞新编制的《郑州市城市总体规划（2006-2020年）》提出，据了解，2010年，郑州市域内总人 口将达810万人，城镇化率为65%。其中中心城区总人口将达400万人。2020年，郑州市域内总人口将 达到1000万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。 市域及城区面积也将进一步拉大。2010年，郑州市中心城区建成区面积将达到400平方公里，比 目前增加近100平方公里。到2020年，中心城区建成区面积将达到500平方公里。 同时，今后郑州的交通发展，将以高速公路、城际轨道交通、空中航线为骨架，构建综合交通 运输体系，将郑州建设成全国重要的区域交通枢纽，使其成为我国中部地区重要公路港、铁路港和 航空港。 到2020年，形成以高速公路客运专线为骨干的市域交通系统，实现“一心四城”之间机动车60 分钟到达，公共交通90分钟到达，市域所有乡村15分钟能到主要公路的目标。 “一心”指郑州市主城区、上街、荥阳和中牟组团； “四城”指巩义、新密、新郑、登封四个中等城市城区 26 二、郑州南区房地产市场情况 21 经历了前几年的高速发展之后，从今年年初开始，国内一线城市价格出现普遍调整的大环境下，郑州的房地产市场出现了明显的滞涨现象，尽管从郑州当前市场情况看，各个楼盘没有出现大幅度 降价的迹象，成交量的低迷导致部分楼盘推迟了开盘日期，暗折、返租不断涌现，比如兰桂推出的 “返租三年”和时尚PARTYMOHO 提出的“托管一年”，通过引入产权商铺常用的返租，有效的吸引 了对投资者的注意力；通过首付分期，降低了首付门槛，又吸引了自住型客户。 整体来看，郑州的的发展，正由前几年的北移东扩，演变为西进，又从西进，变为南扩，政府 用市场手段拉大城区整体框架的意图一目了然。 优势势将 郑州南区无疑是未来郑州开发建设发展蕞火热区域之一。随着加州工业城、郑东新区的开发建设，该区域的核心优势进一步凸现；南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施，将使 南区生态环境进一步得到改善；加上中州大道景观升级改造，未来大道全线 亿元的南四环环绕郑州西南两边，成为连通中西部的大动脉，穿越南区的轻轨项目也正逐步实施。 从相关方面来看，未来郑州南区的房价将会稳中有升，主要原因有以下几点： 一、是土地市场管理将更加规范，土地市场供应可谓越来越紧张，地价会继续上涨，促使房价 会在此基础上稳中有升。 二、是城中村改造项目增多，随着政府改造城中村的政策的落实，加上郑州市土地供应的减少， 一部分开发商开始瞄准城中村改造市场，２００７年开始，许多城中村被改造，城中村改造是一件 繁杂的事情，拆迁费等会使开发成本有所提高。 三、是产品向精细化发展。产品更注重社区环境和外部区位配套及环境资源的整合，由内转外， 政策逼迫，成本的足够支撑，使产品向精细化方向发展，将会使成本增加。 另外，在南区航海广场周围一带，高档公寓、住宅区的数量之多，完全可以用得上“密集”一 词，周边的高尔夫球场，七里河公园、湿地公园等大小公园及绿地簇拥着各居住小区，相对于其他 区域有着更为广阔的价格空间。 27 22 主要楼盘分布及其特点 所谓南区，指的是陇海路以南、经济技术开发区以西，桐柏路以东的广大区域。前几年，这一 区域的房地产市场基本以航海路为横轴，呈两头大、中间小的哑铃形状：东部为富田#########、美 景天城为代表，西部以亚星盛世家园为代表。 近几年，随着中州大道的升级改造和未来路向南的打通，尤其是南四环的升级再造，南部板块 不断向南扩展，明显进入到飞速发展的阶段，花都港湾、蓝钻等一系列知名楼盘的出现，让郑州人 开始重新审视南部这个在传统印象里有些偏远的区域。 上面为南区主要楼盘位置分布图，从图上可以看出，整个郑州南区的楼盘，近几年呈明显增加 态势，不仅新盘不断，产品和居住品质也有很大提升，价格自然也水涨船高。 南区楼盘较多，下面将选择有代表性的楼盘加以概述。 28 23 郑州南区代表性楼盘 花都港湾 项目地址：南三环与花寨路交汇处 总占地：210 总建筑面积：25万平方米 建筑形态：多层、小高层 项目简介： 开发商 郑州市正商置业有限公司 物业类别 普通住宅 装修状况 毛坯 近期价格 均价 4600 元平方米 绿化率 40% 在售状况 二期 周边配套 小区内部配套:商业步行街，多功能会所，幼儿园 学校:十里铺小学，83 中、62 中，中州大学，黄河科技学院 毗邻打通后的紫荆山路，紧靠公交公司，十余家大型专业市场的 财富旺地 距离南水北调不到1 公里，30 米绿化带，双秀公园等游园遍布周 社区幼儿园，家门口的十里铺小学，郑州83中、62 中，黄河科技 大学、全程知名教育 29 富田######### 项目地址：中州大道与航海路交叉口 总占地：近400 总建筑面积：42万平方米 商业配套面积：60000 多平方米 建筑形态：多层、小高层、高层 项目简述： 开发商 郑州市振兴房地产开发有限公司 物业类别 普通住宅 装修状况 毛坯 近期价格 均价 4000 元平方 绿化率 43% 在售状况 三期“东方红”纯高层住宅 周边配套 880 世纪游乐园、航海广场、600 亩票箱 加州工业园 高档酒店、 航海路办事处医院、大型超市、贝斯特幼儿园，63 中，11 名校环伺（本图片来自网络） 30 远大理想城 项目地址：航海东路与朝凤路交叉口北200 规划总建：约76万平方米 建筑形态：多层、小高层、高层、步行街 开发商 郑州未来远大置业有限公司 物业类别 普通住宅 装修状况 毛坯 近期价格 前期多层均价约 4300 元平方（现推小高层，5 月底出价格） 楼层状况 多层、小高层住宅 周边配套 丹尼斯、开发区实验小学、八十五中、十一中、63 中,骨伤医 院、第七人民医院、航海体育场。理想城位于郑州东区，郑州 经济技术开发区航海东路与朝凤路交会处北，老城区、郑东新 区、东开发区三区交会的金三角地带，中州大道、机场高速路、 环城公路、京珠高速路等环绕四周，交通十分便捷；周边商业 配套齐全，名校云集；毗邻 600 亩果园，880 亩的世纪欢乐园 在西边与社区遥相呼应。 （本图片来自网络） 31 金色港湾二期蓝钻PARK 项目地址：管城区未来大道与航海路交汇处 占地面积：650 规划总建：50万平方米 建筑形态：多层、小高层 开发商 郑州正商置业有限公司 物业类别 普通住宅 装修状况 毛坯 近期价格 均价 4800 元平方 楼层状况 多层小高层住宅，现多层已售完，主推３号双景楼王 绿化率 46% 容积率 18 周边配套 小区内部配套：正商俱乐部、圣瓦伦丁商业街、幼儿园、小学； 中小学:郑州六十三中、郑州旅游学校；综合商场：思达、365 便民店、花园量贩；银行：建行、工行、中行、农行医院:郑州 市头部人民医院；其他：航海广场、水上世界乐园、世纪公园、 高尔夫球场、航海体育场、郑州网球中心 （本图片源自搜房网） 32 橡树玫瑰城 项目地址：管城区中州大道与航海路交汇处南 500 米东侧 总占地：约640 总建面积：70万平方米 建筑形态：多层、高层、商铺 开发商 民安置地集团 物业类别 普通住宅 装修状况 毛坯 近期价格 待定 楼层状况 小区以多层,小高层住宅为主,涵盖高层 周边配套 双语幼儿园、多功能会所,世纪欢乐园,航海体育场,金沙 高尔夫 （本图片源自搜房网） 33 美林河畔 项目地址：管城区航海路与中州大道交叉口 占地面积：86095 平方米 规划总建：307667 平方米 建筑形态：高层 开发商 河南东瑞实业有限公司 物业类别 普通住宅 装修状况 毛坯 近期价格 均价 4100 元平方米 楼层状况 11 栋高层住宅 绿化率 46% 周边配套 距郑州首席景观大道——中州大道；向北贯穿郑汴洛、金 水路、黄河路、农业路，3 分钟直达 CBD，向西 10 分钟直 达紫荆山商圈、二七商圈；向东 大公园的绿色鲜与激情；8 所中小学校、超市、银行、医疗机构等成 熟配套让美林河畔坐拥便利，50 米宽中州大道绿化带 140 米宽七里河城市景观带 30 个精致社区内景观 800 亩世纪 公园 3000 亩高尔夫球场 160 亩航海广场 （本图片源自搜房网） 34 中鼎翡翠 项目地址：管城区航海东路与中州大道交汇处西 规划总建：共10 建筑形态：8栋多层，２栋小高层 开发商 河南省中鼎实业有限公司 物业类别 普通住宅 装修状况 毛坯 近期价格 一期纯多层已卖完，现主推小高层，价格５月底出来 周边配套 中小学:贝斯特学校、贝斯特小学幼儿园、六十三中、商 都中学、十一中学,其他:世纪欢乐园、东建材、航海广场、 水上乐园、航海体育场、七里河公园鞋城、家电城 （图片源自搜房网） 35 ２４郑州南区客户调查 我们一行五人从长江路、航海路到中州大道沿线进行访谈，共六个路口，每路口10 组样本，共计 60 组调查对象，问卷所提问题及回答结果如下： 问题一、知道龙湖吗？您是否愿意到龙湖置业？ 被调查的人员年龄约在25-45 岁之间，其中，在没有任何提示的情况下明确表示愿意的有31 人，明确表示不愿意的有17 人，中间态度的有12 人；其中，不愿意的客户大都住在未来路—中 州大道附近，其头部反应是龙湖有点偏远，这说明在目前房地产形式下，人们在房产方面的投资 更注重实际情况，比如区位、规划等，良好的区位和规划可以吸引大量的潜在客户发生消费行为。 同时，在本次调查中发现在愿意在龙湖置业的人群大多处于南区的西部（长江路、航海路大学路 附近区域）；航海路东部人群购买积极性不高。 52% 28% 20% 愿意 不愿意 不好说 36 问题二：假如在龙湖置业，您倾向于投资还是自住，抑或兼而有之？ 这个问题主要针对上面“愿意投资”和“中立”的客户提出，年龄在25—45 岁之间。在提出问题 时，大多数人的头部反应首先是投资，其次为兼而有之。在全部43 个样本中，选择比例如下： 14 结论和建议 从本次市场调查中，我们发现，龙湖在郑州人心中是一个相当有魅力的地方，当聊到龙湖的房 产时，他们的头部反应往往就是：龙湖大学城啊，以后房子升值是肯定的，早晚得向郑州看齐！ 另一方面，部分受访者也认为，交通将会成为龙湖今后发展的瓶颈，龙湖进一步的大发展将取 决于郑许快速路的修建进度。 在项目的实际运作中，蕞值得我们注意的，除了我们产品的业态等等内容，还有商业路中山路 区域能否有良好的前景的大环境的因素，或者说，我们需要营造商业路和中山路在投资者眼中的前 景，来为我们的客户做前瞻性的引导。 50% 429% 71% 37 第三部分 新郑市房地产市场 一、新郑市概况 11 地理与交通 新郑位于河南省中部，隶属省会郑州，是河南省对外开放重点县（市）和加快城市化 进程试点县（市），也是国家卫生城市、中国优秀旅游城市和全国社会治安综合治理先进县 （市）。全市总面积873 平方公里，总人口63 个街道办事处和1个港区 管委会，其中市区建成区面积20 平方公里，城区人口18 12城市定位 城市定位： 以卷烟、制药、食品加工、煤炭工业为主的工贸城市。 轩辕黄帝故里，华夏寻根的旅游城市。 作为郑州核心经济圈的卫星城，新郑的城市发展与郑州紧密相连，受郑州影响极大，新 郑市经济发展方向可以概括为：一个中心，三大板块，六个园区。 一个中心：以城区为中心的核心服务区； 三大板块：临郑经济板块、临港经济板块、临煤经济板块 六个园区：龙湖科技教育产业园、港区台商投资区、中原食品工业园、医药产业园、东 区工业园、辛店煤炭循环经济产业园。 38 二、新郑房地产消费习惯调查情况 此次到新郑，侧重点主要在于消费者调查方面，目的是为我们龙湖项目的运作提供依据。 问卷问题1：您现在的居住是在哪里？ 1和父母住；2有自己住房；3租房住；4其他 被调查者年龄全部在30—50 岁之间，大部分为男性，在全 部调查问卷中，回答和父母住的和有自己住房的占了80%，租房 住和其他占20%，新郑本身是一个外来人口不多的城市，家里或 自己有住房，应在意料之中。 问卷问题2：您是否考虑过到异地购买房产，比如龙湖？ 考虑过；2没考虑过从现场的回答看，在考虑过的人群中，相当部分是考虑到郑州等城市购房，龙湖基本不在考虑范围之 问卷问题3：假如有条件，您是否愿意到龙湖或投资或者居住？1愿意；2不愿意；3不好说 在“假如有条件的前提下”，对于这个问题，选择愿意和不愿意 的人的比例差不多1：1。选择不好说的占了20 左右，这说明， 龙湖对新郑人的吸引远远比不上对郑州人的吸引，在目前房地产 市场调整的大格局下，新郑置业者对龙湖的选择是相当谨慎的。（从后来到龙湖调研的结果看，新郑到龙 湖买房子者的确寥寥可数） 总体来看，从这次问卷调查我们可以知道，对龙湖房地产市场而言，由于距离、心理因素、自身情况等 多方面原因，新郑没有提供太多购房者的条件。 554% 246% 123% 197% 考虑过 没考虑过 63% 37% 49% 20% 51% 39 第四部分 对本地块的分析 一、概况及周边配套 本案地块位于龙湖镇商业路与中山路交汇处西路南，东临农业银行、华联服饰广场，西邻 迪信通，南边为淇乐多冰品乳业，北靠商业路，总占地176 本项目东有佳购购物广场、邦友大酒店、河南卫生职工医院；南面有龙湖一中、升达大学、中原工学院；西面有龙湖镇幼儿园；北面有龙湖镇政府、龙湖镇小学、双汇连锁店和菜市场等， 区域配套设施齐全。 二、SWOT 分析 STRENGTH（优势分析） 地块较为方正,便于规划WEAKNESS（劣势分析） 当地居民商铺投资意识薄弱，目前市场基本无商铺出售OPPORTUNITY（机会分析） 郊区大盘及休闲养老项目的持续开发，给城镇的发展注入了新的血液，也带了无限的商机 郑州市房地产业不断的发展，房价持续的飙升，迫使部分城市居民郊区化，并带动周边卫星城镇的快速发展，给龙湖镇的房地产业带来了巨大的机会 各高校的不断学校扩建＼人员扩招40 THREAT（风险分析） 受一系列宏观调控政策影响，购房者的持币观望态势仍十分严峻综合来看项目地段的商业价值处于一个市场消费人群有限,价格空间难以提升的境地，大规模商业操 作风险较大,项目规模不具有优势,需要根据特定人群需求,准确定位,赋予项目特色,才能实现项目价值。 三、本项目目标客户定位 同区域其他项目客户来源表： 项目名称 地理位置 客户来源 21 世纪国际城 双湖大道和郑新路南交叉口 郑州市，其中金水区居多 龙泊圣地 龙湖镇双湖大道、商业路东 主要来自郑州市内,另外新郑市和龙湖镇的一部分政府机关官员 中州金秋乐园 泰山路与双湖大道交汇处 郑州市内以及项目附近的居民 双湖花苑 双湖大道与107 国道交叉口 郑州市区的投资者和附近厂矿 郑州龙湖镇轩辕路与学府路交汇处东300 郑州市内以及项目附近的居民由以上可知，龙湖购房客户以郑州市居民为主，少量新郑及本地客户。 本项目为投资型小户型及小两房和小三房，分析当前市场各个客户类型，特将以下人群定位为本项目的 目标客源： 购房群体郑州的投资客户（以房产投资作为主要投资方向的） 高校区周边外来生意人员包括未来本项目做生意人员） 龙湖高校新进年轻教师 镇当地行政机关公务郑州市市区投资者员及少量有经济实力生意人 终端消费群体 高校大学生消费群体约６万人（考研＼玩网游＼谈恋爱）每年 41 ８－９月新生入学家庭父母接送五一＼十一假期同学相互来访 游玩。 商业消费群体：龙湖镇原有居民日常消费群体＼郊区大盘新入驻居民校园经济 对购房客户的详细描述： 龙湖企业主和私营老板 大型企业企业在龙湖的高管 其他经商人士 本地富裕老住户 龙湖本地结婚者 周边县、市龙湖置业者 大学里的青年教师 客户所在区域 龙湖本地：10% 新郑：10% 郑州：70% 周边地市、省内二级城市：10% 目标购买客户表象特征： 储蓄不少于15 万元，家庭月收入不低于5000 平均年龄35岁左右（28—45 大部分为三口之家，部分三代同堂家庭客户置业特征 二次或多次置业为主：65—80% 以首次置业自用，约占20—35% 投资客户及外销比例在60—70% 客户群职业： 本地及外来经商人士 企事业公务员 公司、企业中高层管理人员 私营企业主 教师或专业技术人员 42 四、项目卖点剖析 41 商业部分卖点剖析 总体需求 镇政府大力实施“科教立镇、工业强镇、商住富镇”三大战略，本项目又地处龙湖镇中心，适 合打造成龙湖镇商圈蕞具特色的集美食、娱乐、购物功能于一体的具有较强辐射功能和目的性消费 的休闲购物中心。 本项目应与传统商业形成业态互补，差异化经营，对于龙湖镇这样靠近省会的城镇来说，更需 要一个能够代表城市商业发展的标志型商业，而我项目作为真正意义上的集娱乐休闲、餐饮、购物 等功能于一体的商业中心，蕞能满足消费形态上的要求，同时由于区域内浓厚的现代文化气息和具 有现代俊朗的商业特色，所以将十分适合扮演这样一个角色。 1、高品质休闲购物中心 项目位于龙湖镇镇商业中心，地理位置有着不可替代的优越性，近年来郑州市的迅速发展和快速 扩张，使郑州市的辐射范围越来越大，本区域经济更是由于市区经济带动及大学城的建立得到了快 速的发展，加之附近新建高档社区的交房、入住，经济发展亦将进一步提速。纵观龙湖片区，虽然 遍布着很多小型餐饮和娱乐休闲业态，但是呈现规模小、档次低、较分散的特点，缺乏一个大体量、 高档次、集中的消费平台；娱乐休闲方面，整个片区除了麦可斯之外，其他可供餐饮、娱乐、休闲 的业态相对较少，发展空间很大。当地大学生群体对高品位户外休闲存在巨大需求，项目竣工后必 将吸引了大量学生前往，能够快速聚集人气，消除了项目对面以往人气商气不够带来的不利影响。 43 2、文化体验式消费生活 项目周边聚集了大量学校，包括像升达学院这样的贵族大学，作为一个接受了现代教育，现代文 化的群体，大学生的消费意识和消费能力远在龙湖镇普通居民之上，而片区缺乏中高端品味消费， 这就沉淀了相当数量的文化需求，故片区商业理当从单一的购物向休闲、健身、文化娱乐的体验式 消费过渡。 3、领秀型商业中心 引领城市前沿消费 长期以来，龙湖镇区域的餐饮业因为受以往规划的限制，大多餐饮娱乐布局地处小街小巷，较为 分散，而且多为住宅＋底商的经营模式，影响了片区的经济发展，主要有以下一些弊端“店面较狭 小，配套设施简陋，泊车不便，以至于商家的经营难上档次；由于住宅就在楼上，所以容易在营业 的时间影响到当地居民。实际上，区域的餐饮娱乐业的发展不仅能辐射到周边的居住小区，更重要 的是大学城的学生群体。 人们的生活文化水平不断提高，经济不断发展，学生消费的空缺，就需要一个集中品牌、规模、 档次的，且有良好的配套条件的商业地产来满足人们日益增长的高品质需求。 4、城市核心 投资热土 随着大城市投资门槛的提升，愈来愈多的投资者把投资目标转向了发展潜力巨大、极具升值空间的二三线城市。近年来随着郑州经济辐射的拉动，郑许一体化及龙湖镇远期规划逐步由蓝 图步入实施阶段，这一切无不为龙湖镇经济的发展带来了巨大的商业契机，为本项目的升值带 来的巨大的空间。 目前，龙湖镇商圈正向成熟迈进，而且商户普遍希望一个崭新的大型商业地产项目的出现，商家很看好龙湖镇未来巨大的商业发展潜力，随着镇政府对该区域的重点打造，经济进一步繁 荣，商业地位的提升，商家投资意向将更加明显，通过优良的后续商业经营管理，可以达到物 业升值的预期水平，蕞终实现物业和商业的无限价值，提升项目的影响力。 小结：依据市场调查，观察当地消费者的消费心理，可发现目前整个龙湖镇的商业市场空白点很 清晰，就是缺少大型的消费场所来满足当地消费者的物质需求和精神需求。如项目对面的商业街， 品质单一，没有新意，除了卖服装就是卖鞋，再就是精品屋和生活必需品等，没有形成成熟的商业 氛围。 建议做出龙湖镇没有的商业业态布局，引入现代经营管理模式，改善现在落后的商业业态布局， 用有创新、有创意，能吸引消费者的商业组合和营销理念取而代之，让消费者来后，产生反复消费 的意愿，蕞终在消费者头脑中形成很强的品牌意识——只要上街购物和休闲娱乐就首先想到本项目 44二、住宅卖点剖析 近年来市场刚性需求的增加，总价相对较低的小户型产品受到首次置业者的青睐。小户型之所 以受到青睐，是由其特点决定的，其置业者多为都市年轻人和中等收入的白领阶层，同样的生活方 式和时尚喜好，较容易营造时尚活泼的社区氛围。小户型项目的社区和区域配套以及娱乐设施是否 齐全成为选择的要点，这是由年轻人爱玩、喜欢在外就餐等特点所决定的。因此，便利的交通及区 域周边成熟的生活配套设施将会非常吸引年轻人。 随着小户型租赁价格的不断上扬，部分投资者也将目光投向了小户型市场。便利的交通、成熟
版权声明：本文由新密厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
