北京土地溢价最高近5倍多地王刺激在售盘涨价
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北京土地溢价最高近5倍 多地王刺激在售盘涨价
中国发展门户网年 12 月 11 日
3天，成交7块土地，成交金额高达120亿元。这是12月份北京在土地市场上演的一幕。
从年中的广渠路地块的疯狂争夺、大兴黄村土地的集体暴涨、房山长阳地价崛起到11月的后沙峪“北京地王”、12月“亦庄地王”楼面地价达18000多元/平米，诸多“疯狂的土地”在今年频繁出现。中原地产统计的数据显示，截至12月4日，北京共出让了106块包括居住、商业、综合在内的非工业用地。上述地块总起始价约370亿元，最终的成交价则达723亿元，平均溢价率为95.43%。其中，溢价率超过100%的地块众多。疯狂的土地市场将预期传导至楼市，使北京楼市出现了房价、地价“飙涨双雄”。
12月4日，龙湖、保利、万科等品牌房企火热争夺南六环外亦庄新城地块。该地块规划建筑面积约24万平米，挂牌起始价仅为8.5亿元，但经过169轮竞价后，最终远洋旗下的远东新地以48.3亿夺得，土地溢价率高达468%，成为近年来北京少有的超过400%溢价率的土地。
多位业内人士认为，上述地块的最终成交价“很疯狂”。但事实上，这仅是今年北京土地高溢价率的一个缩影。
中原地产华北区域总经理李文杰表示，高溢价率说明今年北京土地市场争夺激烈。在此背景下，“天价地”频繁出现，“可以说，2009年是北京土地市场最为疯狂的一年”。北京理工大学房地产研究室主任周毕文更直称：今年是“彪悍抢地年”，“少数房企的‘抢地’甚至是不计成本的，高溢价率土地的出现也就很正常了”。
中原地产统计显示，截至12月4日，北京公开成交地块中，除工业用地、仓储用地和加油站用地等工业性质用地外，今年共有106块住宅、商业及综合性质用地成交，起始价总和约370亿元，最终成交总价约达723亿元，整体平均溢价率为95.43%。
昨日，多个业内人士初步推断，今年北京溢价率超过100%的地块，至少占到总成交量的80%左右。其中，亦庄新城地块468%的溢价率，稳坐今年土地溢价率首位。此外，溢价率超过200%的土地数量也不少，包括通州新华大街地块(292%)、顺义后沙峪地块(258%)、丰台六里桥地块(238%)等。“土地成交溢价高是今年北京土地市场最大的变化。”华业地产副总经理陈云峰表示。
记者发现，今年北京高溢价率地块背后都站着上市房企或是具有国有背景的房企。溢价排名前五的地块，四块被上市房企拿得，同时拿地公司中四家还有国企背景。远洋地产旗下远东新地拿下亦庄新城地块，大龙地产拿下顺义后沙峪地块，SOHO中国拿得望京B29地块，中化方兴拿下广渠路15号地，大兴黄村地块则被上海绿地拿得。
多位业内人士表示，理性的开发商在拿地的时候必须考虑土地成本，但当下不少开发商对土地成本“漠不关心”，亦庄新城地块的楼面地价超过在售住宅均价，顺义后沙峪地块的楼面地价则和在售别墅的价格相近。产生这样局面主要是因为开发商对楼市的良好预期，尤其是随着今年房价从下半年开始持续暴涨，同时开发商手中拥有大量资金。房价看涨和手中有钱的双重因素下，开发商才敢于最终以起始价的三倍、四倍的价格拿地。
记者还发现，上半年成交地块的平均溢价并不高。6月开始，平均溢价开始走高，为82%，到7月达95%。10月，成交地块较少，而11月份更是达高258%的平均溢价率。
高溢价使政府财政收入骤增。北京市财政局的数字显示，今年前11个月，北京地方财政收入累计完成1892亿元。如果按照中原地产统计的数据来看，前11月份，北京非工业用地成交总金额达到600亿元。如此来看，仅土地收入就能够占到政府财政收入的近30%。如果加上工业类地块的出让收入，土地在北京财政收入中所占的比例会更大。
12月3日，中建国际和保利联合体一口气拿下奥体文化商务区的3块土地。这三块地面积不大，但最终成交价则不低———48亿元。因紧靠奥运场馆，该地块备受关注，不过竞价的激烈程度远远低于业内预期，主要是两个最具有竞争实力的大房企进行了联合。
据知情人士透露，最初，中建国际寻找的合作对象并非是保利地产，而是另一家全国著名房企。中建国际最先向该房企抛出橄榄枝，提出两家各占50%的比例来拿地。该房企北京公司接受了这一建议，但总部更倾向单独拿地。双方最终并没有形成合作。
中建国际为中建地产旗下的地产公司。随着中建的整体上市，中建地产对土地储备需求增大，因手中握有大量的资金，其对奥体文化商务园区地块抱有志在必得心态。而保利地产也看中了这一地块。上述人士表示，以保利地产的实力和魄力，疯狂拼抢也能将该地块揽入怀中。两雄争地，不论哪家最终获胜，都会落得两败俱伤的局面。于是两家著名房企在拿地前达成默契，最终以联合体的方式争夺地块。
据在现场观摩拿地的开发商介绍，当获知中建国际要和保利联手拿地，开发商们都认为上述三地块非两家公司莫属了。因为这两家均为超大规模的优质房企，背后均有国有背景集团公司的支持。“虽然也有多家房企参与了拿地，但由于保利和中建国际两家‘巨无霸’房企以联合体形式出现，变竞争为合纵，溢价成本大大降低，双方都能受益。”这位开发商说。
劝说或私下勾兑，使得参与拿地的公司数量减少，或者举牌到一定程度就停止行动，进而达到减少恶劣竞争的程度，是近年来一直存在的拿地“潜规则”。
按照规定，挂牌出让的土地，开发商要在挂牌截止前报价，如果截止时参与报价的开发商不足三家，则以价高者得，如果超过3家以上房企报价，则需要通过现场竞价的方式出让。
据知情人士透露，今年土地争夺激烈，部分房企想获得土地的心情异常迫切，而有些“重在参与”的房企的出现，在一定程度上加大了其拿地的难度。为了减少彼此之间的竞争，常常会有些“志在必得”的公司去找“重在参与”的房企私下交流，劝对方放弃拿地，并承诺将给部分“好处费”，或是在其他地块上互不竞争。“不久前有某块地就是这样成交的。在竞价前，开发商之间已完成了私下劝退。”
“不过此类情况比较少。”有业内人士表示，好地块大家都不会放弃的，只有在那些相对不引人注目的土地上，才可能实现这样的劝退。
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