江苏苏州：“混合”“复合”突破低效瓶颈
苏州高新区是全国首批国家级高新技术产业开发区之一，也是苏州经济的重要增长极和创新要素的集聚区。历经30年的快速发展，随着产业逐步向浒关、科技城转移，原来主城区的城市功能布局与新的产业导向、城市定位和发展要求已不尽相符。审时度势，谋篇布局，高新区积极顺应产城融合发展的新要求，把准新兴产业用地需求特征，积极探索实践功能混合、空间复合开发利用新模式，从“方寸”到“方阵”，加速实现产业蝶变和城市焕新。
走进浒墅关板块的创园壹号产业园项目，亮丽面貌质感满满，招商工作推进如火如荼。这是苏州高新区首个“产业+人才”综合体。据了解，该项目总投资约4.5亿元，将打造成一个人才聚集、产业链聚集的现代综合产业园。
“2003年时，为了配合当时‘退城进区’政策，苏州塑料九厂将古城区两个厂区合并搬迁至浒墅关工业园。”家住附近的厂里退休老职工还记得，2010年前后，这一落后产能就逐步进入停产状态，厂房闲置，建筑破败，不仅浪费土地资源，也影响城市面貌。2022年，这块地终于迎来新生。
这次“新生”并不寻常。存量土地盘活利用并非新鲜事，创园壹号产业园的“新”风究竟从何而来？项目开发主体苏州创元集团相关负责人介绍，创园壹号产业园距离主城区较远，周边商业、居住等配套设施不尽完备，为了让产业园从业人员有更好的办公和居住条件，在项目策划伊始，就设想能够在一宗地块统筹设置生产和生活配套功能。但按照国家现行政策规定，行政办公和生活配套服务用房的比例限定在15%以内，难以满足产业园的实际需求。为此，经市、区两级资源规划部门深入研究，创新提出了“工业+商业+服务型公寓”混合利用的新模式。与商住混合不同，在苏州，商业、旅馆和工业用途的混合还是首次，无既有路径可循，同时要兼顾安全生产和生态环保的要求。在项目推动过程中，市、区两级资源规划部门围绕混合利用目标，创新打通控规调整、规划条件出具、土地供应、地价评估、方案审定和登记发证全链条操作路径，为项目落地提供了有力保障。
该项目实施再开发后，将建设包含现代化厂房、科技研发办公楼、人才公寓、生产生活配套等功能业态建筑，打造成一个人才和产业链聚集的现代综合智慧产业园，容积率由原来的0.4提升至2.3，项目达产后预计亩均税收可达100万元。
创元集团相关负责人认为，创园壹号产业园项目不仅为传统制造业向现代产业转型提供了物理空间，同时探索实施多种用途混合用地开发模式，土地用途由工业用地变更为“工业+商业+服务型公寓”混合用地，通过提升产业园配套标准和品质，有效解决了企业生产生活需求。低效旧厂房，就这样顺利蜕变为工业“综合体”。
“这里原来的传统厂房早已停产闲置，设置的是1栋厂房1个车间，生产流程都是分散的，容积率仅为0.39，利用效率较低。”在苏州狮子山西侧，高新区资规分局工作人员指着狮山未来城项目告诉记者，这里目前正在开工建设新项目，在不久的未来，将打造出一个“工业上楼”新型创新产业园。
“工业上楼”是将传统单层铺开的扁平式厂房，汇聚到高楼层的垂直化空间形态，让企业在高层楼房中进行工业研发、设计、生产、办公，推动产业发展能级向上，提升土地资源利用率，让“寸土”再生金。
狮山未来城是苏州低效用地再开发试点工作开展以来，首个完成用地手续的自主更新项目。项目产权单位苏州狮山数字创新产业有限公司相关负责人介绍，狮山未来城项目以“山水飞瀑”为设计理念，与东侧狮子山遥相呼应，同时结合周边城市规划建设，通过腾退地块部分用地，建设城市道路，缓解周边交通压力。
设计新建产业载体约24.6万平方米，容积率达3.5，主楼高度超160米。按照工业上楼理念，设置十层以上高标准厂房2幢，20层以上研发楼3幢，集研发、生产于一体，聚焦智能传感器、智能终端两大重点产业和元宇宙一大未来赛道。
设想固然美好，而前期投入也不可小觑，企业为何会有这样的积极性？“为进一步完善产业园配套功能，产业园用地性质由工业用地调整为工业研发、商业混合用地，集聚餐饮、会务等配套功能，为产业园内部打造众创创意空间。”工作人员说，该项目作为全市首批低效用地再开发试点项目，在地块改变用地性质补差阶段，充分享受试点政策利好，在原来地价评估规则基础上，对因企业自主更新拆除原有建筑的房屋重置价进行了综合考虑，大大降低了企业再开发实施过程中的用地成本。据介绍，狮山未来城项目预计达产后产出规模超14亿元，税收超7000万元，带动就业约3500人。
时光回溯至1997年，从旋转木马到过山车，从梦幻剧场到水上乐园，苏州乐园刚一开园，每个角落就充满了欢声笑语，成为无数苏州人童年记忆中的一抹亮色。
随着时代的发展，苏州乐园运营了整整20年后，于2017年闭园移址。然而，狮子山并未因此沉寂，反而在其原址上迎来了新的生命——狮山文化广场。这一转变，不仅是地理位置的延续，更是城市功能与文化内涵的深刻升级。如今，从狮子山顶俯瞰，苏州博物馆西馆、苏州科技馆·工业展览馆、苏州狮山大剧院“三件套”依次排开，与金鸡湖沿苏州东西发展城市轴线遥相呼应，构成了“东有金鸡湖，西有狮子山”的城市新景观。
据介绍，狮山文化广场占地1213亩，总投资约62亿元，总建筑面积30万平方米，利用苏州乐园及其配套项目腾退旧址，依托狮子山优美的自然环境与资源禀赋，按照卷轴环绕、山水环抱的规划理念，将多个市级项目融入开放性山水公园，完善苏州文旅公共服务设施，打造了城市公共科学文化艺术中心。
从一个乐园，到一片休闲文化空间，从“童年回忆”变为苏州城西大地上多种城市生活业态融合发展的经典示范，狮山文化广场“暗藏玄机”。
据介绍，狮山文化广场项目充分利用地下公共空间，地下建筑面积达21万平方米，建筑占比高达70%，配置停车位约1380个，地下配套商业和公共能源中心。项目地下空间建设两层，设置车行环路，将货运、客运等交通通过地下解决，缓解城市交通压力；同时，地下空间与三大场馆、轨道交通及周边地下空间有机衔接，互联互通。
地块体量之大、分布业态之多、公共设施之密集，做好规划设计绝非易事。狮山文化广场项目为苏州高新区首个采用分层设宗供地的项目，项目单体改变以往按照地上用地范围垂直投影面积供地的做法，根据单体地上地下实际用地范围，明确高程区间，实施分层设宗供地的模式。供地的对象从原来的“二维”单一土地要素转变为“三维”复合空间要素，有效地实现了空间资源利用的蕞大化。
值得一提的是，狮山文化广场项目的成功“实验”，还为其他地块供应时优化地上地下空间配置提供了良好的借鉴经验，并成功按照分层设宗出让了狮山总部园、医疗产业园等优质产业项目。
混合利用、立体开发、工业上楼……随着一个个低效用地再开发的创新优秀案例不断落地，苏州高新区产业结构全面升级，城市功能和品质得到显著提升，综合服务和科技创新功能得到明显增强，以占全市2.6%的土地面积贡献了全市7.4%的GDP，工业企业亩均税收达35.7万元，亩均销售收入1008万元。步履不停，向“新”而行的路上还将看到低效用地迎来更多“新”潮澎湃。
（苏报记者 王安琪 苏报通讯员 许晨 袁碧蓉）
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