村民将集体土地以租赁名义出售给外村人签署合同效力纠纷
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告周某鹏、周某杰、吴某康向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告、被告、第三人签署的《房屋和土地使用权转让协议》中，有关被告将涉案土地上全部建筑物转让给原告的合同内容无效；2．判令被告返还原告转让款人民币955882元；3．判令被告支付原告直接租房经济损失42000元；4．判令被告承担本案诉讼费。
事实和理由：原、被告及第三人于2012年7月16日签署《房屋和土地使用权转让协议》，协议主要约定了两部分内容，一是土地使用权的转让，即被告承租第三人涉案土地剩余年限34年的使用权转让给原告至2046年7月26日止；二是地上建筑物所有权的转让，即该地块上的被告所建的全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平米全部转让给原告。协议签署后，原告按照协议约定，陆续将土地使用权转让费10万元支付给第三人，将地上建筑物转让费130万元支付给被告。
原告在受让地上房屋之后，先后投入二、三十万元用于装修、翻新，并在此经营超市至政府通知拆除之日。2021年8月27日政府对原告周某鹏下达限期拆除决定书，认定涉案土地上的全部建筑物属于违法建设，责令限期拆除，原告被迫自行拆除。因被告转让给原告的地上建筑物未取得建设规划许可属于违法建设并已拆除，故《房屋和土地使用权转让协议》中有关地上建筑物所有权转让的内容部分，已经违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效的合同内容。
原告在涉诉房屋被拆除后，多次要求被告退还转让款并赔偿原告的经济损失，但被告均以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告刘某涛辩称，我方认为双方之间是转租关系，不是房屋买卖合同关系，三原告不是本村村民，双方不可能形成实质的房屋买卖合同关系。我方认为协议上所写的一百三十万元的性质是租金，租期是十年，十年之后我方就退出了，不再拥有该房屋的所有权。涉诉土地的性质是村集体建设用地，涉诉土地上面的所有建筑物都是我方在承租土地之后自行建设的，建房的时候没有手续，但是我方有村委会和镇政府出具的房屋使用证明及法律服务所出具的见证书，可以证明涉诉建筑物不是违法建筑，允许我方出租。
即使建筑物被拆除，原告仍然享有涉诉土地的使用权。房屋是原告自己拆除的，镇政府下达的拆除决定书，拆除决定书是向原告发送的，原因是涉诉建筑物是违法建筑，原告拆除后还卖了建筑材料获得三万五千元。原告通过自己的经营和出租厂房获利很大。即使原告不是本村村民，我方也认为合同是有效的、合法的，即便法院认定无效，也是自始无效。
第二项诉讼请求我方认为是租金，不同意退还，我方认为合同已经到期，合同无法继续履行的原因是原告无法办理相关手续，合同约定原告自行办理相关合法手续且交纳税费，相关手续指的是税费、土地续期的费用、增加建设项目费用、改扩建和村里报批的手续、土地到期之后续租的手续。不同意原告的第三项诉讼请求，我方认为与本案无关。
第三人R村委会述称，原告的诉讼请求不涉及我方，相关诉讼请求是否能得到支持由法院依法认定。房屋是被告建设的，土地性质是建设用地，原告在经营过程中有加建行为，被告建设房屋时有无审批手续我方不清楚，涉诉房屋被镇政府定为违法建设。
1996年7月26日，刘某涛（乙方）与R村委会（甲方）签订《土地租赁协议》，协议约定甲方将乙方约四亩多地的土地使用权租赁给乙方使用，租期为50年，转让费为4万元。上述协议并于1999年8月3日经法律服务所见证并出具见证书。R村委会称刘某涛的土地使用费已经交齐。刘某涛称R村委会出租给其的土地是空地，但其上有孙建材在1990年建造的部分建筑物。
2012年7月16日，周某鹏、周某杰、吴某康（丙方）与刘某涛（乙方）、R村委会（甲方）签订《房屋和土地使用权转让协议》，约定由乙方承租甲方集体建设用地承租合同中的2．2亩土地使用权转让给丙方，该地块上乙方所建全部厂房、库房、办公室、宿舍等房屋约1080平方米全部转让给丙方。
协议具体约定如下：1、甲、乙双方同意将1996年7月26日甲方与乙方签订的集体建设用地承租合同中的北一院2．2亩土地使用权中的剩余年限三十四年转让给丙方（至2046年7月26日止）……2、将该地块上全部建筑物转让给丙方所有。3、租金及给付方式：付甲方10万元，付乙方130万元。合同签字后一次性付清。4、由此次转让房屋和土地使用权而产生的一切税收及费用全部由丙方缴纳。
5、在该地块范围内，丙方继续执行原来甲、乙双方签订的土地承租合同规定的权利、义务内容。在转租期内该地块所需支付的一切税收费用归丙方负责……7、丙方在经营期间必须合法经营，如需增加经营项目由丙方自己去相关部门办理合法手续。
周某鹏于2012年7月14日向刘某涛转账19万元，周某杰于2012年7月14日向刘某涛转账34万元，吴某康于2012年7月14日向刘某涛转账51万元。R村委会于2012年9月10日向周某鹏出具房屋土地使用费4万元的收据一张，于2013年4月29日向周某鹏出具房屋土地使用费6万元的收据一张。
周某鹏、周某杰、吴某康称一共支付给刘某涛130万元，26万元给的是现金。刘某涛不认可收到26万元的现金，称因周某鹏、周某杰、吴某康表示办理相关税费还需要花费用，其就默认周某鹏、周某杰、吴某康只给其104万元，没有再要剩下的款项。
2021年8月27日，政府向周某鹏下发《限期拆除决定书》。各方均认可涉诉房屋现已拆除。周某鹏、周某杰、吴某康称涉诉房屋系镇政府拆迁办的人组织别人拆除，拆除后的材料让其自行处理，其卖给了林某远，卖了11000元。刘某涛称其租给周某鹏、周某杰、吴某康的涉诉房屋系1080平方米，拆违办认定的是1137．65平方米，周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋存在改扩建行为。周某鹏、周某杰、吴某康不认可刘某涛的上述主张，称其认为是测量的标准不一样，其接收涉诉房屋后没有改扩建，只是进行了装修并加了彩钢顶。
周某鹏、周某杰、吴某康为证明其损失提交如下证据：
房屋租赁协议书及转账凭证，证明其为存储货物及暂时居住租赁房屋支付租金情况。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
装修证明，证明其装修花费20万元，房屋被拆除后，给其造成损失。刘某涛不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会不认可该证据的真实性及证明目的。
刘某涛为证明其主张提交如下证据予以证明：
1、2008年11月1日R村委会出具的证明，证明村委会认可其可以在涉诉土地建房。
2、2009年8月28日证明，证明R村委会没有认定涉诉房屋系违法建筑。周某鹏、周某杰、吴某康不认可该证据的真实性及证明目的。R村委会认可该证据的线日房屋使用证明，证明其有权出租涉诉房屋，房屋有合法手续。该证明后有R村委会及镇政府的公章。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的。R村委会认可该证据的真实性，不认可证明目的。
发票一张，证明其租给北京M公司时一年的租金是10万元。周某鹏、周某杰、吴某康认可该证据的真实性，不认可证明目的，称其是一次性支付34年的款项，与每年转让的价格不同。R村委会认可该证据的真实性及证明目的。
周某鹏、周某杰、吴某康称第二项诉讼请求要求退还的转让费系根据剩余土地租赁年限及房屋转让费数额计算，因其已经使用涉诉房屋9年时间，故计算方式为：130万元-（130万元÷34年）×9年=955882元。刘某涛称周某鹏、周某杰、吴某康已经使用涉诉房屋9年时间，涉诉房屋的租金在2009年即为每年10万元，2012年后涉诉房屋的正常租金应在每年十三万元，即使涉诉合同转让建筑物部分内容被认定无效，周某鹏、周某杰、吴某康也应该按照租金标准支付占有使用费。刘某涛并称即使法院认定涉诉合同中关于建筑物转让部分的内容无效，其就无效的后果不在本案中主张。
确认原告周某鹏、周某杰、吴某康与被告刘某涛、第三人R村村民委员会签订的《房屋和土地使用权转让协议》中涉及地上建筑物转让部分的约定无效;
被告刘某涛于本判决生效之日起七日内返还原告周某鹏、周某杰、吴某康转让款四十八万元；
驳回原告周某鹏、周某杰、吴某康的其他诉讼请求。
自各方签订的《房屋和土地使用权转让协议》内容看，该协议标的涉及涉诉土地使用权及地上建筑物的所有权转让，刘某涛称其与周某鹏、周某杰、吴某康系转租关系，周某鹏、周某杰、吴某康对此并不认可，且刘某涛亦表示十年后其不再拥有涉诉房屋的所有权，刘某涛该主张不符合租赁合同的认定标准，法院对此该抗辩意见不予采信。
依据庭审查明的事实，涉诉房屋已经政府认定为违法建设，并已经拆除，故涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容因违反法律法规的强制性规定而无效。刘某涛所提交之三份证明均无法证明涉诉地上建筑物非违法建设，刘某涛亦认可涉诉房屋建设时没有建设规划手续，故法院对其主张涉诉地上建筑物系合法建设的抗辩意见不予采信。
涉诉协议虽约定转让款为130万元，现有证据只能证明周某鹏、周某杰、吴某康向刘某涛支付了104万元，周某鹏、周某杰、吴某康关于剩余26万元系现金支付的主张，刘某涛并不认可，周某鹏、周某杰、吴某康亦无相关证据进行佐证，法院对其该主张不予采信，依法认定周某鹏、周某杰、吴某康支付刘某涛转让款104万元。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉《房屋和土地使用权转让协议》中关于地上建筑物转让部分的内容无效后，刘某涛应当向周某鹏、周某杰、吴某康返还相应款项。
考虑到周某鹏、周某杰、吴某康对涉诉房屋的实际占用使用的状况及应支付占有使用费情况、刘某涛对资金的占有使用状况等因素,法院根据本案的实际情况酌情确定刘某涛应当返还的转让款数额,对周某鹏、周某杰、吴某康第二项诉讼请求的合理部分，予以支持，过高部分,不予支持。周某鹏、周某杰、吴某康另行租房的费用并非其因合同部分内容无效而遭受的损失，周某鹏、周某杰、吴某康第三项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
【史话】蒋介石说：亡于日本，能为亡国奴；亡于共党，为奴亦不能
2023-04-27 07:09:23
2023-05-18 12:18:07
2023-05-18 15:27:40
曝哈登将跳出合同！3支球队已给出报价，有望加盟雄鹿联手字母哥
2023-05-18 10:04:12
王秋冬已带人抵达大陆，没有直接否认，蒋万安有望年内亲赴上海
2023-05-18 16:25:06
“水稻上山”是由全国人大代表、中国工程院院士朱有勇提出的想法
2023-05-10 16:29:49
中国即将服役的8款武器！随便一款，都能让侵略者望而却步
2023-05-17 06:48:23
为啥香港街头很少见到国产车？当地人：不是不买，我们也没办法
2023-05-16 01:52:44
多地三甲医院回应“招聘无人报名”：待遇成关键，有医院连本科生都招不满
2023-05-15 14:24:26
从李昊石脱口秀事件，我有几句线
嘤嘤嘤！“刚买完一手，下午就崩了！”2000亿大白马突然大跌，午后一路下杀跌至今年新低！发生了什么？
2023-05-18 15:07:58
几十万修车厂将无车可修？新能源车击垮的不只是4S店
2023-05-17 16:26:46
俄粉，机会来了！普京签署法令：外国公民服兵役一年可拿俄绿卡
2023-05-16 08:57:43
2-1！疯狂庆祝，李诗沣击败世界第19，国羽小组头名之战夺赛点
2023-05-18 19:29:20
蕞大的谎言是去学修车, 以后家家都有车, 修车肯定很赚钱!
2023-05-16 00:22:16
韩国头部夫人被特鲁多握住小手！硅胶脸罕见大笑，帅哥总理魅力足
2023-05-18 09:23:26
知情人透露著名表演艺术家李双江的蕞新动态：根本没移民去美国
2023-05-18 08:53:26
首次！“五爪金龙”现身云南黄连山，唾液含毒，好斗凶猛，不怕人
2023-05-14 15:34:29
5年2.75亿美金！神也是你，鬼也是你，还想要NBA历史头部高薪？
2023-05-11 13:04:47
潘克说的都是实话，李圣很快也会明白，北海暗示正对许敏进行合围
2023-05-18 13:25:53
2023-05-19 00:08:49
山东发现罕见世界级大金矿 预估潜在经济价值2000多亿
美国会众议员格林宣布计划提交针对拜登的弹劾条款
特拉斯称支持将台湾快速纳入CPTPP 苏纳克拒绝其要求
吴谢宇弑母案将二审 叔叔将出庭:此前称愿意谅解外甥
张军在学习班开班式上作报告 称对司法腐败非常痛心
山东发现罕见世界级大金矿 预估潜在经济价值2000多亿
美国会众议员格林宣布计划提交针对拜登的弹劾条款
特拉斯称支持将台湾快速纳入CPTPP 苏纳克拒绝其要求
吴谢宇弑母案将二审 叔叔将出庭:此前称愿意谅解外甥
张军在学习班开班式上作报告 称对司法腐败非常痛心
皇马欧冠被吊打 曼城就是新一代宇宙队
纳达尔宣布因伤退出法网：明年将是生涯蕞后一季
欧冠决赛对阵出炉：曼城完胜皇马晋级，PK国米冲击队史首冠
皇马耻辱一战！差点输0-7 瓜帅：今天终于复仇
皇马1-5出局，巴萨聊天群炸锅：全队赞曼城，哈维祝贺瓜帅
安妮海瑟薇穿金裙闪耀舞会 比美刘亦菲
高圆圆赵又廷边走边聊 两人戴情侣鸭舌帽开心大笑
林依晨再回应离婚传闻曝老公反应：我比较心疼他
黄晓明与富婆总裁聚餐，喝上万元拉菲主动合影
叶璇晒与男星亲密照甜喊宝贝 男方赶忙澄清绯闻
紫金矿业旗下金矿遭炸弹袭击 致2死14伤
郎酒股份隐秘往事：IPO前神秘股东突击入股
他宣布全面封杀TikTok：违者每天罚7万
扭亏为盈股价却跌超30% 大润发母公司暗藏隐忧
华为发布MatePad Air等十余款新品
马化腾：AI是互联网百年不遇的机遇，有些公司为提振股价太急了
阿里张勇：阿里云将分拆上市，引入外部战投，打造世界级科技公司
阿里巴巴第四财季营收2082.0亿元 同比增长2％
比亚迪汉DM-i冠军版/DM-p战神版售18.98万起
漫长的季节开始了 新红旗HS5会继续红火吗？
大众旗舰电动车9月5日亮相 ID.7 GTX预告图曝光
10万元的精致小电车 钇为3会是下一个爆款之作吗?
你知道兰博基尼Revuelto用的什么品牌轮胎吗？
河南旅游必玩清单 让你大开眼界
将文艺复兴油画技巧运用在肖像摄影上的荷兰艺术家
艺术丨波提切利：佛罗伦萨的华美梦幻，来了又去了
颐和园里，有这样一群人用树“作画”
我是这样考上清华的：偷看学霸的错题本，有用吗？
盘点丨实力强劲的理工大学有哪些？
江西今年起取消少数民族高考加分政策，此前已过渡三年！
他18岁参加高考，填报大学志愿时被父母篡改，14年后拥有50亿身家
中国明星在戛纳红毯，这次表现如何？
57岁身材凹凸有致 官方清场只因她出现了
Fendi与喜茶跨界联名 这个小黄杯你会去抢吗？
设计师品牌Helmut Lang任命Peter Do为创意总监
版权声明：本文由新密厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
